Begrip aftrekbare kosten eigen woning luistert nauw

Aftrekpost

Hoewel de eigen woning feitelijk gewoon een vorm van vermogen is, wordt zij belast in box 1 zodat de belastingplichtigen de financieringskosten van de eigen woning tegen progressief tarief kunnen aftrekken. Wel is het zo dat het feitelijk toptarief waartegen de aftrek maximaal plaatsvindt effectief wordt beperkt. In 2018 trekt de eigenaar van de eigen woning het verschil tussen de kosten van zijn eigen woning en het eigenwoningforfait effectief gezien af tegen maximaal 49,5%. Maar ondanks dat is de kwalificatie van aftrekbare kosten ten behoeve van de eigen woning van belang voor de mogelijkheid tot aftrek. In beginsel komen alleen de financieringskosten van de eigen woning en periodieke betalingen op grond van rechten van erfpacht, opstal en beklemming, met betrekking tot de eigen woning in aanmerking voor aftrek.

Financieringskosten

De wet maakt binnen de aftrekbare financieringskosten een onderscheid tussen de renten van eigenwoningschulden en kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld. Beide soorten financieringskosten zijn echter aftrekbaar. Wel moet het gaan om reële verplichtingen. Bovendien moet men het begrip kosten van geldleningen niet te ruim nemen. Stel bijvoorbeeld dat de belastingplichtige een hypotheekschuld heeft tegen een variabele rente en een renteswapovereenkomst afsluit om zo het effect van een vaste rente te krijgen. In deze situatie vormen de kosten van de renteswapovereenkomst geen kosten van geldleningen voor de eigen woning. Zie ook ‘Kosten renteswap geen aftrekbare kosten eigen woning’.

Afsluitprovisie

Afsluitprovisie die men moet betalen bij het afsluiten van een eigenwoninglening behoort in ieder geval tot de aftrekbare kosten voor zover deze afsluitprovisie niet meer bedraagt dan:

• 1,5% van het bedrag van de aangegane schulden; en evenmin meer dan
• een bedrag van € 3.630.

Hierbij geldt nog de voorwaarde dat de belastingplichtige in het desbetreffende jaar of in de twee daaropvolgende jaren beschikt over de woning als hoofdverblijf. Voor zover het gezamenlijk bedrag aan afsluitprovisies een van de genoemde drempels te boven gaat, merkt de Belastingdienst de afsluitprovisies aan als vooruitbetaalde kosten. Hetzelfde geldt als de woning geen hoofdverblijf vormt in de genoemde periode.

Vooruitbetaalde kosten

Vooruitbetaalde kosten en renten van geldleningen ten behoeve van de eigen woning zijn niet aftrekbaar:

• als zij meer dan zes maanden vooruit zijn betaald. Deze beperking geldt niet voor zover de vooruitbetaalde rentebedragen betrekking hebben op perioden in het jaar waarin de betaling is gedaan. Het niet-aftrekbare deel van deze vooruitbetaalde kosten wordt in beginsel geacht in gelijk delen te zijn voldaan in de kalenderjaren waarop zij betrekking hebben. Als de belastingplichtige komt te overlijden, is het restant aan vooruitbetaalde kosten ineens aftrekbaar. Bij emigratie is het restant niet aftrekbaar; of
• voor zover zij betrekking hebben op (delen van) tijdvakken die vallen na het tijdstip waarop de binnenlandse belastingplicht anders dan door overlijden eindigt. Dit speelt bijvoorbeeld bij emigratie.

Restschuld

Wie zijn eigen woning in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 ‘onder water’ heeft verkocht, kan onder voorwaarden gebruik maken van overgangsrecht. Dit overgangsrecht houdt in dat hij de vijftien jaren na de vervreemding de renten en kosten van zijn restschuld nog kan aftrekken. Een schuld waarvan de belastingplichtige op grond van het krachtens erfrecht verkregen recht van (vrucht)gebruik of bewoning de kosten en lasten moet dragen, kan ook kwalificeren als een restschuld. Als men de oude restschuld omzet in een andere schuld, beschouwt de Belastingdienst de nieuwe schuld als een voortzetting van de oude schuld.

Gezamenlijke bewoning door niet partners

Het is mogelijk dat twee of meer personen die geen (fiscaal) partner zijn van elkaar gezamenlijk een pand bewonen dat voor ieder van hen een eigen woning is. In dat geval rekent de fiscus de aftrekbare kosten in een bepaalde verhouding toe aan de eigenaren. Die verhouding komt overeen met het aandeel in de schulden die zij zijn aangegaan voor de verwerving van de woning en door de periodieke betalingen. Het moet dan wel gaan om periodieke betalingen die op de desbetreffende eigenaar drukken.

Onderhoudskosten monumentenpand

Als de eigen woning tevens een monumentenpand is, zijn naast de eigenwoningrente de onderhoudskosten aftrekbaar, zij het tegen 80%. De Belastingdienst erkent alleen de kosten van werkzaamheden als onderhoudskosten voor zover deze werkzaamheden de woning, zoals deze bestond aan het begin van de werkzaamheden, in bruikbare staat moeten brengen of houden.

Hypotheekrenteaftrek voor buitenlands belastingplichtigen

Theoretisch gezien kan een buitenlands belastingplichtige een eigen woning in Nederland hebben. De belastbare inkomsten uit deze eigen woning, eventueel verminderd met de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, behoren daarom tot het belastbare binnenlandse inkomen. In dat geval komen dus ook de renten en kosten van de eigen woning in aftrek. Maar in de praktijk zal het veel vaker voorkomen dat de buitenlands belastingplichtige in een ander land zijn eigen woning heeft. In beginsel zal hij zijn hypotheekrente in dat land moeten aftrekken. Maar soms is dat niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat de eigenaar verder geen belastbaar inkomen in zijn woonstaat behaalt. Op grond van Europese rechtspraak kan een buitenlandse zelfstandige in dat geval een deel van de buitenlandse hypotheekrente aftrekken van zijn binnenlandse inkomen. Dit deel komt overeen met het aandeel van zijn in Nederland behaalde inkomen in zijn totale inkomen. De staatssecretaris van Financiën is van plan om de wet- en regelgeving op dit punt aan te passen aan het Europees recht. Zie ook ‘Nederland moet aftrek rente eigen woning pro rata verlenen’.

Wet: art. 2.10, tweede lid, 2.10a, tweede lid, 3.120, 3.120a, 3.121, 6.31 en 7.2, tweede lid, onderdeel f Wet IB 2001

Meer weten over de eigen woning? Kom naar de Masterclass Eigen Woning van Frits van der Kamp. > Meer informatie