Belanghebbenden kunnen in bezwaar gaan tegen een WOZ-beschikking. Als bijvoorbeeld de eigenaar van een onroerende zaak kan aantonen dat de gemeente bepaalde waardedrukkende factoren over het hoofd heeft gezien, kan de rechter de WOZ-beschikking corrigeren. Maar niet ieder minpuntje leidt tot waardevermindering.
Belang van WOZ-waarde
De WOZ-waarde is ten eerste van belang omdat zij de grondslag vormt voor de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen. Eigenaren van onroerende zaken en gebruikers van onroerende zaken die geen woningen zijn, moeten deze onroerendezaakbelastingen betalen. Daarnaast gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde voor de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. En als een woning behoort tot een schenking of nalatenschap, wordt deze in principe gewaardeerd tegen de WOZ-waarde.
Hoofdregel waardering
De hoofdregel voor de WOZ-waardering luidt dat de gemeente de waarde van de onroerende zaak berekent op de waarde die men aan de onroerende zaak kan toekennen als de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen. Ook geldt de veronderstelling dat de verkrijger de onroerende zaak direct en volledig kan gebruiken. Feitelijk moet de WOZ-waarde tegenwoordig de waarde in het economische verkeer benaderen.
Vervangingswaarde
Als een onroerende zaak niet tot woning dient en evenmin een monument is, stelt de gemeente de WOZ-waarde op de vervangingswaarde als deze meer bedraagt dan de waarde volgens de hoofdregel. Bij de berekening van de vervangingswaarde moet de gemeente rekening gehouden met:
- de aard en de bestemming van de onroerende zaak;
- technische en functionele veroudering die is opgetreden sinds de onroerende zaak tot stand is gekomen. Ook de invloed van latere wijzigingen is van belang.
Ongeschikte referentiepanden
De gemeente probeert vaak aan de hand van gegevens over zogeheten referentiepanden de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak te berekenen. Referentiepanden zijn panden die op een aantal criteria vergelijkbaar zijn aan de te waarderen onroerende zaak. In sommige gevallen wisten belanghebbenden met succes in beroep te gaan tegen een WOZ-beschikking door aan te tonen dat de gemeente ongeschikte referentiepanden had gebruikt. Zie bijvoorbeeld: ‘Referentiepand mag niet anoniem zijn’ .
Waardeverminderende factoren
Ook het aantonen van waardeverminderende factoren wil nog al eens leiden tot een succesvol beroep tegen een WOZ-beschikking. Hierbij is van belang dat de omstandigheid daadwerkelijk ertoe leidt dat een derde minder voor de onroerende zaak zou willen betalen. In een procedure die tot de Hoge Raad werd gevoerd stelde een man dat zijn schuur onvoldoende lichtinval had. De oorzaak van dit probleem was de schutting van zijn buren, met wie hij in een ruzie was verwikkeld. Volgens de man waren de donkere schuur en de burenruzie omstandigheden die de WOZ-waarde drukten. Maar de belastingrechter was het daar niet mee eens. De donkere schuur maakte de onroerende zaak als geheel niet minder bewoonbaar. En het was goed mogelijk dat een andere bewoner geen ruzie met de buren zou hebben. De Hoge Raad verklaarde het cassatieberoep ongegrond.
Wet: artikel 220 Gemeentewet, artikel 21, vijfde lid SW 1956, artikel 3.112, tweede lid Wet IB 2001 en artikel 18 Wet WOZ
Meer informatie: Hoge Raad, 6 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:12
Geef een antwoord