Wordt een zakelijk recht op een oorspronkelijk als kantoorpand gebouwde onroerende zaak overgedragen nadat bouwkundig wijzigingen zijn aangebracht en voor feitelijke oplevering? Dan is het hoge tarief overdrachtsbelasting alleen van toepassing als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het vastgoed weer als kantoor te laten functioneren.
Een projectontwikkelaar had het plan om oude kantoorgebouwen te transformeren in appartementen. Hij kocht een perceel met oude kantoorgebouwen. Daarbij kwamen de projectontwikkelaar en de verkoper in de verkoopovereenkomst overeen dat de juridische levering van het perceel en gebouwen door de verkoper pas plaatsvond op het moment dat de appartementsrechten kwalificeerden als woning. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de juridische levering sloot de projectontwikkelaar een aannemingsovereenkomst voor de verbouwing van de kantoorpanden.
Recht op levering geen economische eigendom
In geschil bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant is of de projectontwikkelaar de economische eigendom van het perceel had verkregen voordat sprake was van appartementsrechten. De rechtbank overweegt dat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de projectontwikkelaar door het recht op levering ook de economische eigendom heeft verkregen. Door het uitvoeren van de werkzaamheden verkrijgt de projectontwikkelaar namelijk geen belang bij de waardeontwikkeling van het vastgoed, dat blijft bij de verkoper. Daarbij maakt het niet uit dat de verkoper de werkzaamheden faciliteert.
Toepasselijk tarief overdrachtsbelasting
Voor toepassing van het hoge tarief overdrachtsbelasting moet de inspecteur aannemelijk maken dat slechts kleine aanpassingen nodig zijn om de opstallen weer als kantoor te kunnen laten functioneren. De rechtbank leidt uit de overgelegde stukken echter af dat de uitgevoerde werkzaamheden aan de voormalige kantoorpanden al heel omvangrijk zijn geweest. Om de kantoorfunctie weer te herstellen zouden daarom meer dan beperkte aanpassingen moeten plaatsvinden. De rechtbank oordeelt dan ook dat de projectontwikkelaar terecht 2% overdrachtsbelasting heeft afgedragen. De rechtbank geeft de inspecteur nog wel gelijk wat betreft de maatstaf van heffing. De projectontwikkelaar had de verbouwingskosten ook tot de heffingsgrondslag moeten rekenen.
Meer informatie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 9 juli 2020 (gepubliceerd 18-08-2020), ECLI:NL:RBZWB:2020:2997, nr. BRE 17/7600
Geef een reactie