Een echtpaar moet het 8%-tarief overdrachtsbelasting betalen omdat zij de aangekochte woning niet bewonen vanwege een niet te verhelpen geur. Rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat de geur geen onvoorziene omstandigheid is, omdat kopers nader onderzoek hadden moeten doen.
Een echtpaar koopt begin 2022 een onroerende zaak bestaande uit een woning, bedrijfsgebouwen en cultuurgrond voor € 1.005.000. In de bedrijfsgebouwen was een dierenpensioen gevestigd. Bij de bezichtiging in december 2021 hangt een zware penetrante geur in de woning. Het echtpaar laat geen bouwkundige keuring verrichten en doet geen nader onderzoek naar de geur, omdat zij de woning op termijn willen slopen. In de leveringsakte verklaren zij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Zij betalen 2% overdrachtsbelasting over de woningwaarde van € 714.600. Op 4 april 2022 blijkt uit onderzoek door een aannemer dat de geur niet te verhelpen is. De kosten worden geschat op minimaal € 50.000 tot € 75.000, zonder garantie op succes. Het echtpaar besluit de woning niet te bewonen en te slopen. De inspecteur legt aan beiden een naheffingsaanslag van € 21.438 op (verschil tussen 8% en 2% tarief) en een verzuimboete van € 2.143. Het geschil betreft de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat waren de woning als hoofdverblijf te gebruiken.
Geen onvoorziene omstandigheid
Rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. In het maatschappelijk verkeer wordt van kopers verwacht dat zij onderzoek doen naar de staat van een woning. Op het moment van aankoop was duidelijk dat er een ernstige geur in de woning hing. Van het echtpaar had dan ook verwacht mogen worden dat zij nader onderzoek naar de oorzaak van de geur zouden doen. Dat zij ervoor gekozen hebben geen onderzoek te doen omdat zij verwachtten dat de geur eenvoudig op te lossen was, komt voor hun rekening en risico. Als zij het onderzoek hadden laten doen dat redelijkerwijs van hen verwacht mocht worden, dan was voor hen op het moment van verkrijging te voorzien geweest dat bewoonbaar maken van de woning onmogelijk was. De geur heeft zich niet pas voorgedaan na het tijdstip van verkrijging van de woning. Het 8%-tarief is daarom terecht toegepast.
Ook de verzuimboetes van 10% blijven in stand. Er is geen sprake van een pleitbaar standpunt, omdat het echtpaar op basis van de feiten naar objectieve maatstaven niet redelijkerwijs kon en mocht menen dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Ook is geen sprake van afwezigheid van alle schuld, omdat zij niet alle in redelijkheid te vergen zorg hebben betracht om het te weinig voldoen van overdrachtsbelasting te voorkomen.
Wet: art. 14 en art. 15a WBR
Bron: Rechtbank Noord-Nederland, 14-11-2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:4711, 24/1831 en 24/1832 | NDFR
Geef een reactie