Als de huurders van appartementen zelf veel woonlasten dragen, is waarschijnlijk geen sprake van btw-belaste verhuur in het kader van het pension- en hotelbedrijf. Dat kan gevolgen hebben voor de btw-aftrek van de verhuurder.
Een bv die als doel had om onroerende zaken te ontwikkelen, nam deel aan een project. Daarbij realiseerde zij een appartementencomplex. De gemeente kende aan dat appartementencomplex een woonfunctie toe. Op 3 juli 2013 en 18 december 2013 kreeg de bv dertien appartementen geleverd. In verband met de levering van de appartementen was omzetbelasting aan de bv gefactureerd. Zij trok deze omzetbelasting af als voorbelasting. Op 8 mei van het daaropvolgende jaar verkreeg de bv één appartement in het complex van een particulier. In verband met deze levering was geen omzetbelasting in rekening gebracht.
Verhuur met toepassing Leegstandswet
De bv had de appartementen gekocht om ze te kunnen verkopen aan particulieren of beleggers. Omdat de markt voor verkoop in 2013 niet goed was, verwachtte zij echter geen verkoop op korte termijn. Maar de markt voor verhuur was op dat moment wel goed. De bv wilde daarom appartementen verhuren met toepassing van de Leegstandswet. Dat betekende dat de woningen maximaal twee jaar waren te verhuren zonder dat sprake was van huurbescherming. De bv meende dat het gebruik van de appartementen niet verschilde van het beoogde doel. Daardoor zou de herziening van de aftrek voorbelasting achterwege kunnen blijven. De Belastingdienst was het daarmee echter niet eens. De bv ging in beroep, maar Rechtbank Gelderland oordeelde dat de fiscus mocht naheffen. Zie NTFR 2020/3591 en ‘Herziening vanwege lange verhuur van leegstaand appartement’. De bv stapt vervolgens naar Hof Arnhem-Leeuwarden in de hoop in hoger beroep meer succes te hebben.
Huurders dragen diverse lasten
Maar ook het hof meent dat de bv zich in het desbetreffende tijdvak niet heeft beziggehouden met verhuur voor kort verblijf. Daarbij vindt het hof van belang dat de huurders de kosten droegen van kleine herstellingen. Zij voerden deze kleine herstellingen, zoals het vervangen van de lampen of het verhelpen van een verstopping, ook echt uit. Bovendien waren zij belast met de zorg voor de inventaris. Daarnaast werden de huurders rechtstreeks aangeslagen voor de gemeentelijke heffingen en de waterschapslasten. Vrijwel alle huurders hadden zelf een contract afgesloten met een energiemaatschappij. Daarmee verschilde de verhuur van de bv van de btw-belaste verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.
Verhuur duurt langer dan zes maanden
Verder hebben beide partijen een inspanningsverplichting om na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Deze verplichting geldt zolang de bv de desbetreffende woning nog niet heeft verkocht. De nieuwe huurovereenkomst ziet op een periode van minimaal zes maanden. In de praktijk huurden de meeste huurders de appartementen dan ook voor een periode van veel langer dan zes maanden. Ten slotte was in een aantal huurovereenkomsten een voorkeursrecht tot koop van het appartement opgenomen. Vanwege al deze omstandigheden oordeelt het hof dat hier sprake was van gewone btw-vrijgestelde verhuur. De fiscus heeft daarom terecht herzienings-btw nageheven.
Wet: art. 16 Leegstw en art. 11, onder deel b sub 2° Wet OB 1968
Geef een reactie