Wat zijn de fiscale gevolgen van een tweede huis in Frankrijk? Mr. Mike Vrijmoed en mr. Elodie Cocheteux, tax partner respectievelijk tax consultant bij Mazars N.V. bespreken in het Vakblad Estate Planning de fiscale en praktische aandachtspunten van een résidence secondaire.
Hierbij gaan de auteurs uit van de volgende uitgangspunten:
- de (indirecte) koper woont in Nederland,
- wil niet emigreren naar Frankrijk,
- is in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd,
- heeft twee kinderen en
- de koper, zijn fiscale partner en zijn kinderen zijn geen van allen woonachtig in Frankrijk.
Aankoop in privé
Als de belastingplichtige de woning in privé koopt, valt die tweede woning bij hem in box 3. Het belastingverdrag met Frankrijk verplicht Nederland echter een vermindering te geven volgens de vrijstellingsmethode. Maar Frankrijk heft vermogensbelasting over vastgoed dat natuurlijke personen in Frankrijk aanhouden. De heffingsgrondslag is de netto waarde van het onroerend goed op de peildatum. In beginsel mag men de financieringskosten van deze waarde aftrekken. Vrijmoed en Cocheteux waarschuwen echter voor allerlei beperkingen van deze aftrek. Deze kunnen aan de orde zijn bij vastgoed met een waarde van meer dan € 5 miljoen en meer dan 60% financiering met vreemd vermogen. Maar ook onzakelijke schulden kunnen leiden tot een beperking van de waardeaftrek. Verder kent Frankrijk twee lokale heffingen.
Verwerving van Franse woning
Vervolgens wijzen de auteurs erop dat bij vererving van Frans vastgoed van een Nederland zowel Nederland als Frankrijk in principe belasting heft. Er is geen verdrag om dubbele erfbelasting te voorkomen! Eventueel kan men een beroep doen op het Nederlandse Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 – mits Frankrijk werkelijk heft. Vrijmoed en Cocheteux leggen daarna uit hoe men met de aankoop van vruchtgebruik door de ouders en blote eigendom door de kinderen de erfbelasting kan drukken.
Aankoop via een bv
Een alternatief voor de aanschaf in privé is door een eigen bv de Franse woning te laten kopen. De bv hoeft geen Nederlandse vennootschapsbelasting te betalen over een resultaat uit deze woning Dit resultaat valt namelijk onder de objectvrijstelling voor buitenlandse ondernemingswinsten. Maar men moet wel rekening houden met enkele Franse heffingen. Als de aandeelhouders hun aandelen in de bv vervreemden, komt het heffingsrecht effectief gezien toe aan Frankrijk. De auteurs waarschuwen voor de situatie van overlijden: het is niet zeker of voor een bv die alleen onroerende zaken aanhoudt, het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 is toe te passen. Volgens de auteurs is dat wel het geval als de bv een onroerendezaakrechtspersoon is voor de overdrachtsbelasting is.
Het gebruik van een SCI
In plaats van een bv kan men een Franse Société Civile Immobilière (SCI) gebruiken om de woning te kopen. Vanuit Franse fiscale optiek is een SCI in beginsel semi-transparant. De inkomsten worden eerst bepaald op het niveau van de SCI. Daarna betrekt de Franse fiscus de aandeelhouders ieder naar rato van hun aandeel in de SCI in de belastingheffing. Maar de belastingdienst kijkt door de SCI heen. Volgens de auteurs zijn de gevolgen voor de inkomstenbelasting bij aanschaf via een SCI gelijk aan die bij een aankoop in privé. Wel sluit Frankrijk bij een verkoop van de aandelen in de SCI aan bij de waarde van de aandelen. Wanneer de aandeelhouder overlijdt, vormen de aandelen in en vorderingen op de SCI de nalatenschap. Door financiering via de SCI aan te gaan, is de heffingsgrondslag te verlagen. Maar of het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 is toe te passen, is onzeker.
Verdrag: art. 6 en 24, onderdeel A, tweede lid Verdrag NL- Frankrijk
Wet: art. 5.3, tweede lid, onderdeel a Wet IB 2001, art. 1, eerste lid sub 1° SW en art. 15e Wet Vpb 1969
Het gehele artikel is te lezen in Vakblad Estate Planning, 78. Maak nu voordelig kennis
Geef een antwoord