Is in een notariële leveringsakte opgenomen dat een onroerende zaak in vrij opleverbare staat wordt geleverd? Dan mag de inspecteur daarvan uitgaan. Dit is alleen anders als de koper, in afwijking van de tekst van de akte, kan aantonen dat feitelijk sprake was van een woonrecht en daardoor een lagere waarde van de onroerende zaak.
Een dga had alle aandelen in een holding. Deze holding kocht op 6 februari 2007 een woning en een villa in aanbouw. Op 17 september 2007 verkocht de holding de woning en de villa aan de dga. In de akte van levering was opgenomen dat de verkochte onroerende zaken vrij van huur en elk ander gebruiksrecht en geheel ontruimd in feitelijk staat aan de dga zou worden geleverd. In oktober 2007 verkocht de dga de villa aan een derde. Op 29 januari 2010 verkocht de dga de woning terug aan de oorspronkelijke verkoper waarbij die oorspronkelijke verkoper ook een bedrag betaalde voor achterstallige huur over de periode 1 oktober 2007 tot en met 31 januari 2010.
In geschil was de waarde van de woning die de grondslag was voor berekening van de overdrachtsbelasting. Volgens de inspecteur moest worden uitgegaan van een waarde in vrij opleverbare staat. Volgens de dga moest worden uitgegaan van de waarde in verhuurde staat. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de inspecteur voor de bepaling van de woning uit mocht gaan van de notariële leveringsakte. Hierin was opgenomen dat de woning vrij van huur of soortgelijk woonrecht was geleverd. Hoewel aannemelijk was dat de oorspronkelijke verkoper van de woning, deze op het moment van levering in gebruik had, wilde dat nog niet zeggen dat dit gebruik berustte op een woonrecht. Het huurrecht was ingegaan op 1 oktober 2007, dit was na het passeren van de leveringsakte en bovendien was in de akte opgenomen dat de levering van de woning in vrij opleverbare staat plaats zou vinden. In cassatie heeft de Hoge Raad bepaald dat bij de waardering van de woning voor de overdrachtsbelasting uitgegaan moest worden van de woning in vrij opleverbare staat. De Hoge Raad verwierp daarom het cassatieberoep van de dga.
Wet: Art. 14 WBR (tekst op 31 december 2007)
Meer informatie: Hoge Raad 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2890
Geef een reactie