De leegstand van kantoren bereikte deze maand een nieuw record en de waarde van vastgoed holt al jaren achteruit. En dus is het logisch om fiscaal af te waarderen, aldus Yves Gassler, partner bij Mazars Real Estate BV. Nog maar weinig ondernemers hebben hier echter gebruik van gemaakt. Een gemiste kans, want nu is het voordeel al geslonken, zo stelt Willie Ambergen, partner bij CMS Derks Star Busmann.
Wanneer de waarde van een pand daalt, kan dit pand fiscaal worden afgewaardeerd. De waarde van het bedrijfsmiddel wordt in een keer gecorrigeerd tot een niveau dat de economische waarde beter weerspiegelt, met een fiscaal gunstige kostenpost tot gevolg. ‘Een veelgemaakte fout is dat de marktwaarde wordt verward met de bedrijfswaarde met onjuiste afwaardering tot gevolg,’ geeft Gassler hierbij nog als tip mee. De WOZ-waarde vormt bij het afwaarderen op vastgoed – in tegenstelling tot bij de afschrijvingen - overigens geen beperking. Toch waren ondernemers de afgelopen jaren er niet zo happig op om af te waarderen. Volgens Ambergen die schroom er te lang geweest. Ondernemers waren bang dat de bankier de werkelijke waarde van het vastgoed te zien kreeg en de geldkraan dichtdraaide. ‘Ze hebben te lang geroepen: Al het vastgoed daalt, behalve dat van mij. Nu er door taxateurs en accountants steeds meer druk wordt uitgeoefend op nakoming van de verplichting tot commercieel afwaarderen, gaat dit keeping up appearances niet meer op.’ En dus moet de groep ondernemers met vastgoed met de billen bloot.
Maar gedwongen of niet, fiscaal afwaarderen leidt tot een voordeel voor de ondernemer. Het verlies dat de afwaardering met zich brengt kan fiscaal immers een jaar (in 2011 zelfs drie jaar dankzij een tijdelijke verruiming in de achterwaartse verliesrekening) worden teruggewenteld, wat tot een belastingteruggave kan leiden. Maar volgens Ambergen zet dat anno 2012 minder zoden aan de dijk dan wanneer er eerder was gehandeld. ‘Het is nu mogelijk om terug te gaan tot en met 2009, maar toen ging het de ondernemers ook al niet meer voor de wind; de tijd van grote winsten was al voorbij. Dus daar valt niet heel veel voordeel mee te behalen.’ Gassler vult aan dat dit voordeel zelfs een nadeel kan worden als er geen winst wordt gemaakt. ‘Weliswaar kunnen verliezen worden verrekend met toekomstige winsten, maar deze verliesverrekening is beperkt houdbaar. In het geval dat er geen fiscale winst wordt gemaakt, is fiscaal afwaarderen dus in beginsel niet aan te raden.’
Enige tijd geleden waarschuwde De Nederlandse Bank nog voor een vastgoedcrisis. De grootschalige afwaarderingen van bezittingen in de boeken van vastgoedbeleggers zou een financieringsprobleem opleveren. Voor de schatkist lijkt het potentieel van een paar miljard afschrijvingen overigens geen groot probleem op te leveren, aangezien particulieren, pensioens- en beleggingsfondsen de grootste spelers zijn in de vastgoedmarkt en de afwaarderingen daarom niet zullen leiden tot fiscale aftrekposten.
Geef een reactie