Van vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak is sprake als door werkzaamheden aan deze onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Rechtbank Zeeland-West-Brabant hanteert vier deelnormen om te beoordelen of er in wezen nieuwbouw is: wijziging in de bouwkundige constructie, wijziging in bouwkundige identiteit, functiewijziging en de omvang van de gedane investeringen in de onroerende zaak.
Een buitenlands beleggingsfonds kocht in 2015 een voormalig postkantoor in verhuurde staat en de ernaast gelegen twee woningen voor € 4,6 miljoen. Dit oude postkantoor was al door de verkoper ingrijpend verbouwd. Bij aankoop van de onroerende zaak had het beleggingsfonds geen overdrachtsbelasting betaald. In geschil bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant is of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht is opgelegd, meer in het bijzonder is de vraag of sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, zoals het beleggingsfonds stelt. Bij een nieuw vervaardigd goed ontstaat btw-plicht en geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De rechtbank oordeelt dat bij een onroerende zaak slechts dan sprake is van vervaardiging van een goed als door werkzaamheden aan die onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Daarvoor zijn vier deelnormen van belang.
De vier deelnormen
Ten eerste, is er een wijziging van de bouwkundige constructie? Dat is het geval omdat onder meer binnenmuren, een deel van de constructievloer, grote delen van de fundering, zijmuren en gevelwanden zijn verwijderd. Delen van de betonnen constructie zijn vervangen door staal, zo dat het casco nog net kon blijven bestaan. Ten tweede, er is een wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid) van het gebouw. Hoewel de uitstraling van het voormalige postkantoor in stand is gebleven, is toch sprake van in wezen nieuwbouw. Er is namelijk een grote aanbouw toegevoegd, daardoor is de bouwkundige identiteit veranderd. Ten derde heeft het gebouw een functiewijziging ondergaan, namelijk van postkantoor naar commerciële ruimten (winkels, restaurant, kantoren, parkeren). Ten vierde is van belang de omvang van de investeringen in het gebouw. De werkzaamheden hebben in totaal € 15,6 miljoen gekost, terwijl de beginwaarde € 4,6 miljoen bedroeg. Dit betekent dat de kosten van de verbouwing meer dan 300% van de beginwaarde van de onroerende zaak hebben bedragen. Dat maakt dat de kosten van de bij de verbouwing gedane investeringen zowel absoluut als relatief omvangrijk zijn.
Wet: art. 11 lid 1 letter a ten eerste Wet OB 1968 en art. 15 lid 1 letter a WBR
Meer informatie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 26 april 2019 (gepubliceerd 2 oktober 2019), ECLI:NL:RBZWB:2019:1927
