De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting is in beginsel de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen. Die maatstaf is daarbij ten minste de tegenprestatie. Bij verkrijging van een eeuwigdurend erfpachtrecht geldt dat de maatstaf 17 maal de jaarlijkse canon is. Wat is de maatstaf als deze eeuwigdurende canon al voor levering van de grond en opstallen wordt afgekocht?
Een bv verkrijgt grond met opstallen in erfpacht. Daarbij bedraagt de jaarlijkse canon € 83.650. De canon is gebaseerd op de erfpachtgrondwaarde en bedraagt 2,39%. De erfpachtgrondwaarde is € 3,5 miljoen. Voor de opstallen is de bv aanvullend € 2.277.000 verschuldigd. Omdat de erfpachtrechten een commerciële bestemming krijgen, heeft de gemeente Amsterdam bepaald dat de erfpachtrechten vooraf ineens moeten worden afgekocht voor de erfpachtgrondwaarde, dus € 3,5 miljoen. In een andere zaak gaat het om verkrijging van een onroerende zaak met opstallen waarbij de jaarlijkse canon is vastgesteld op € 76.480. Deze canon bedraagt 2,39% van de erfpachtgrondwaarde van € 3,2 miljoen en dat was ook de afkoopwaarde. Voor de opstallen bij deze verkrijging was nog eens € 2.817.000 verschuldigd.
Verschuldigde overdrachtsbelasting
De Belastingdienst heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting bepaald op € 346.620 (6% van (€ 3.500.000 en € 2.277.000)), respectievelijk op € 361.020 (6% van (€ 3.200.000 en € 2.817.000)). De verkrijgers menen dat voor de maatstaf de eeuwigdurende erfpacht het uitgangspunt moet zijn. Voor de afgekochte erfpachtrechten nemen zij 17 maal de jaarlijkse canon in aanmerking. Bij een jaarlijkse canon van € 83.650, respectievelijk € 76.480, bedraagt de maatstaf dan € 1.422.050 (17 x € 83.650), respectievelijk 1.300.160 (17 x € 76.480). De verkrijgers maken bezwaar tegen de door de Belastingdienst bepaalde overdrachtsbelasting. Zij berekenen de verschuldigde overdrachtsbelasting op € 221.943 (6% van € 1.422.050 +2.277.000)), respectievelijk € 247.029 (6% van (€ 1.300.160 + € 2.817.000)). De Belastingdienst wijst beide bezwaren af.
Rechtbank Noord-Holland
Rechtbank Noord-Holland heeft op 20 december 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10110 en ECLI:NL:RBNHO:2020:10111) uitspraak gedaan in deze zaken. Zie ook ‘Overdrachtsbelasting over erfpachtgrondwaarde’. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbenden ongegrond verklaard. Het economische resultaat van de erfpachtakten stemt volgens de rechtbank volledig overeen met een canonvrij eeuwigdurend erfpachtrecht tegen een eenmalige betaling van € 3,5 miljoen, respectievelijk € 3,2 miljoen. De door de Belastingdienst berekende overdrachtsbelasting is daarom op het juiste bedrag vastgesteld.
Hof Amsterdam
Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2022:369 en ECLI:NL:GHAMS:2022:370) heeft op 27 januari 2022 in beide zaken in hoger beroep uitspraak gedaan. Zie ook ‘Afkoopsom eeuwigdurende canon basis overdrachtsbelasting’. Het hof heeft de hoger beroepen ongegrond verklaard. Het hof onderschrijft de motivering van de rechtbank. Daarnaast geeft het hof aan de hand van de feiten aan dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad een erfpachtrecht te vestigen tegen betaling van een periodieke canon. Partijen hebben van meet af aan de bedoeling gehad om een canon-vrij eeuwigdurend erfpachtrecht overeen te komen, welk recht door belanghebbende is verkregen tegen vooruitbetaling van € 3,5 miljoen, respectievelijk € 3,2 miljoen. De erfpachtcanon zoals genoemd in de erfpachtovereenkomst is nooit verschuldigd geweest. Het is slechts een rekengrootheid, afgeleid uit de waarde van de grond.
Conclusie A-G Wattel
A-G Wattel heeft voor beide zaken een conclusie genomen (ECLI:NL:PHR:2022:916). De A-G vraagt zich af waarom de gemeente Amsterdam voor deze constructie heeft gekozen en niet gelijk de volle eigendom van de gronden met opstallen heeft verkocht. Hij vermoedt dat een en ander te maken heeft met de voorwaarden die de gemeente aan de verkrijger wil opleggen. Mogelijk kan de gemeente via privaatrechtelijke erfpachtvoorwaarden haar wensen voor het gebruik van de onroerende zaak beter realiseren dan via de publiekrechtelijke weg. De A-G acht het geenszins onbegrijpelijk dat het hof uit de akten heeft afgeleid dat de jaarlijkse erfpachtcanon rechtens noch feitelijk verschuldigd is geworden. Partijen hebben nooit de bedoeling gehad om een periodieke canon overeen te komen. Partijen hebben juist de bedoeling gehad een canon-vrij eeuwigdurend erfpacht recht tegen betaling van de grondwaarde. De A-G adviseert de Hoge Raad beide cassatieberoepen ongegrond te verklaren met toepassing van art. 81 Wet RO.
Hoge Raad
De Hoge Raad heeft op 18 november 2022 in beide zaken (ECLI:NL:HR:2022:1683 en ECLI:NL:HR:2022:1684) de cassatieberoepen ongegrond verklaard met toepassing van art. 81 Wet RO.
Wet: art. 9 en 11 WBRV, art. 2 Uitv besl RV en onderdeel c bijlage
Bron:
Rechtbank Noord-Holland 20 december 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10110, HAA 18/4832
Rechtbank Noord-Holland 20 december 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10111, HAA 18/4833
Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:369, 20/00796
Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:370, 20/00797 (niet gepubliceerd)
Parket bij de Hoge Raad 10 oktober 2022, ECLI:NL:PHR:2022:916, 22/00697 en 22/00698
Geef een antwoord