Fiscaal aftrekbare kosten van vastgoedbezittingen: goed koopmansgebruik als fata morgana?

Op de eerste plaats wordt men sinds 1 januari 2007 geconfronteerd met een nieuwe wettelijke maatregel die de fiscale afschrijving op vastgoed aan banden heeft gelegd. Een opvallende maatregel; de fiscale wetgever heeft er nadrukkelijk voor gekozen om goed koopmansgebruik leidend te laten zijn bij het bepalen van de jaarwinst van belastingplichtigen. Met de keuze voor een open norm als goed koopmansgebruik legt de wetgever de bal nadrukkelijk bij de praktijk en de rechtspraak om deze norm nader in te vullen. Vanwege de openheid van de norm kan er over ieder standpunt verschillend worden gedacht. Uiteindelijk geeft de fiscale rechter dan vaak het verlossende woord. Indien de invulling van de open norm door bijvoorbeeld de Hoge Raad de wetgever echter niet zint, grijpt hij in door het invoeren van een wettelijke bepaling die een inbreuk maakt op de norm goed koopmansgebruik ten nadele van belastingplichtigen. De afschrijvingsbeperking van art. 3.30a Wet IB 2001 is daar een treffend voorbeeld van.

Afwaardering

Een andere belemmering vloeit eveneens voort uit het gebruik van een open norm als goed koopmansgebruik. Belastingplichtigen hebben naast de fiscale afschrijving ook de mogelijkheid om het vastgoed op basis van goed koopmansgebruik af te waarderen naar lagere bedrijfswaarde. Zij worden hierbij niet gehinderd door de hiervoor genoemde afschrijvingsbeperking. Een dergelijk standpunt kan echter op ‘eenvoudige’ wijze worden bestreden door de fiscus. Het is namelijk in veel gevallen geen eenvoudige opgave om de exacte hoogte van de lagere bedrijfswaarde aannemelijk te maken. Aangezien de bewijslast ten aanzien van deze waarde bij de belastingplichtige ligt, heeft de fiscus ruime mogelijkheden om de afwaardering te bestrijden. Hier ontstaat een scheve verhouding, omdat belastingplichtigen die alsnog hun gelijk wensen te halen gedwongen worden om te procederen, hetgeen vaak een tijdrovende en kostbare aangelegenheid is.

Voorziening groot onderhoud

Recent is er een ‘nieuwe’ belemmering opgeworpen waar het de fiscaal aftrekbare kosten van vastgoed betreft. Het is belastingplichtigen namelijk toegestaan een voorziening te vormen voor groot onderhoud. Met het vormen van een dergelijke voorziening kunnen kosten in verband met groot onderhoud naar voren worden gehaald. De belastingdienst maakt ook bij deze standpuntbepaling gebruik van de mogelijkheden die een open norm als goed koopmansgebruik biedt. Men stelt zich namelijk op het standpunt dat het vormen van een voorziening groot onderhoud bij vastgoedverhuur niet in overeenstemming is met goed koopmansgebruik. Dit standpunt is uitgebreid beschreven het Weekblad Fiscaal Recht door Berkhout en Van der Heijden, twee vastgoedspecialisten van de belastingdienst. Het standpunt dat het vormen van een voorziening groot onderhoud bij verhuur van vastgoed niet is toegestaan baseren zij echter op een voor discussie vatbare lezing van twee arresten van de Hoge Raad die bovendien géén betrekking hadden op vastgoedverhuur.[1]

Goede onderbouwing

Het voorgaande maakt duidelijk dat het voor vastgoedbezitters van groot belang is om fiscaal aftrekbare kosten in verband met vastgoed goed te kunnen onderbouwen. Omdat de fiscus de openheid van de norm goed koopmansgebruik eenvoudig kan inzetten om de aftrek te weigeren ligt een discussie snel op de loer. Een goede onderbouwing kan helpen om deze discussie succesvol af te sluiten. Ook benieuwd naar de (juistheid van de) argumentatie van de belastingdienst inzake de voorziening groot onderhoud en andere fiscale aspecten van afschrijven en afwaarderen van vastgoed? In dat geval hoop ik dat u aanwezig bent bij de PE-Pitstop in Baarn op 1 maart 2016.

> Meer informatie en aanmelden

[1] Zie ook de stellingname van prof. dr. A.O. Lubbers op de website van vastgoedbelang: http://ow.ly/YqN5w

Filed Under: Blogs, Vastgoed