Ontbindende voorwaarde moet in leveringsovereenkomst

Als de koopakte bij de overdracht van een pand een ontbindende voorwaarde bevat, maar de leveringsovereenkomst niet, vormt een latere teruglevering een nieuwe verkrijging. Deze verkrijging is opnieuw belast met overdrachtsbelasting.

Om een bestuurder van een vennootschap aan een hypothecaire geldlening bij een bank te helpen, moest een bv een bedrijfspand overdragen aan die bestuurder. De notaris adviseerde de bv te leveren onder een ontbindende voorwaarde. Maar de bank ging daar niet mee akkoord. Daarop adviseerde de notaris de bv om een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopakte. De akte van levering bevatte geen ontbindende voorwaarde. De koopakte meldde dat de partijen de overeenkomst zouden ontbinden als:

• de bank de bv zou accepteren als debiteur en hypotheekgever voor de schuld van de man,
• de partijen een andere financier zouden vinden die de financiering van de bank wilde overnemen met de bv als hypotheekgever, of
• de bv een bedrag van € 2 miljoen bij de verkoop van het pand zou aflossen aan de bank.

Overdracht en terugkeer

Op 14 december 2015 leverde de bv het bedrijfspand aan de man voor een bedrag van € 2 miljoen. Deze levering was onvoorwaardelijk. Op 15 november 2017 deden de partijen een beroep op de ontbindende voorwaarde in de koopakte. De bv kreeg daarom weer de juridische eigendom van het bedrijfspand. Volgens de bv ging het hier om een herstel van de oude situatie. In dat geval zou de overdracht zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Maar de inspecteur stelt dat de levering wel degelijk is belast.

Obligatoire verbintenis

De rechtbank oordeelt dat in 2015 een onvoorwaardelijke levering van het bedrijfspand heeft plaatsgevonden. Bij deze levering ontbrak geen titel. De ontbindende voorwaarde uit de notariële koopovereenkomst kwalificeert als een obligatoire verbintenis. Onder deze omstandigheden vormt de teruglevering geen herstel van de oude situatie. Wel heeft de bv de beschikkingsmacht over de bv weer in handen. Dat blijkt ook uit het feit dat zij het pand met hypotheek heeft bezwaard. De rechtbank oordeelt dat de fiscus terecht overdrachtsbelasting heeft nageheven.

Wet: art. 2, 15, eerste lid onderdeel r en 19, eerste lid, onderdeel a WBRV

Bron: Rechtbank Den Haag 3 februari 2021 (gepubliceerd 23 maart 2021) ECLI:NL:RBDHA:2021:2686, AWB 19/7887