Het plan om de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt af te schaffen en tegelijkertijd voor beleggers te verhogen, is niet doelmatig en sorteert weinig effect. Dat is de conclusie van een onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën. Er worden door de maatregel maar weinig starters gestimuleerd om een huis te kopen en beleggers hebben allerlei mogelijkheden om de hogere heffing te ontlopen.
De voornaamste redenen dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting relatief beperkt effect heeft zijn: (1) beleggers kunnen de hogere overdrachtsbelasting eenvoudig ontwijken met constructies, (2) beleggers en starters concurreren alleen in bepaalde gebieden en op bepaalde woningen met elkaar en (3) in sommige regio’s kunnen de beleggers hun hogere kosten doorberekenen in hogere huren.
Niet doelmatig
Vanuit alle perspectieven komt het beeld naar voren dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting zeer waarschijnlijk niet doelmatig is.
De kosten van de differentiatie van de overdrachtsbelasting liggen in de ordegrootte van ca. 170 en 220 miljoen euro per jaar. De kosten liggen hiermee tussen de €15.000 en €80.000 per extra woningtransactie voor een koopstarter. Het gaat hier om het gezamenlijk effect van de vrijstelling voor starters (kosten: ca. 340 miljoen euro) en de verhoging voor beleggers (opbrengsten: ca. 125 tot 170 miljoen euro).
De differentiatie van de overdrachtsbelasting is niet tot nauwelijks uitvoerbaar. Het voornaamste probleem is dat door zowel het Notariaat als de Belastingdienst niet met zekerheid kan worden vastgesteld of een koper een starter of belegger is.
Negatieve neveneffecten
De differentiatie van de overdrachtsbelasting leidt tot aanzienlijke negatieve neveneffecten. Dit valt uiteen in twee aspecten:
De differentiatie van de overdrachtsbelasting leidt tot aanzienlijk hogere kosten in de keten. De notariskosten van een vastgoedtransactie zullen gemiddeld toenemen met €100- €400. Dit resulteert in totale maatschappelijke kosten van 30M€-120M€ per jaar. Daarnaast zullen er substantiële kosten gemaakt moeten worden voor het ombouwen van (ICT-)systemen bij verschillende partijen in de keten, waaronder de Belastingdienst, het Kadaster en het notariaat. Dit zal naar verwachting enkele jaren in beslag nemen. De Belastingdienst geeft daarnaast aan dat zij meer capaciteit nodig hebben voor onder meer toezicht, taxaties en overleg met belastingplichtigen. Verder is het de verwachting dat deze aanpassing tot een flink aantal juridische procedures gaat leiden.
De differentiatie van de overdrachtsbelasting kan flinke negatieve neveneffecten hebben op de koopwoningmarkt. Sommige personen zullen vrijgesteld worden van de overdrachtsbelasting terwijl zij geen starter meer zijn of al voldoende middelen hebben voor de koop van een woning. Andersom zullen sommige personen die niet beleggen op de markt, toch als belegger worden aangemerkt. De grote beleggers zullen zich lastiger kunnen herpositioneren en kunnen te maken krijgen met lagere beleggingswaarde van hun portefeuilles. Tot slot zal het koopproces trager en complexer worden.
Meer informatie: Ministerie van Financien, 17 juni 2020
Geef een reactie