De verhoging naar het 8%-tarief voor o.a. beleggingspanden of een tweede huis kan een groot financieel verschil uitmaken, ook voor jóuw klanten. Kunnen zij deze verhoging vermijden door dit jaar nog over te gaan tot levering van het onroerend goed? Of betreft het starters op de woningmarkt en is uitstel van aankoop juist een optie vanwege de aangekondigde startersvrijstelling?
In het verdiepingsstuk ‘Het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting nader beschouwd’ gaat mr. Dick Simonis, Associate Tax Partner EY en NTFR-auteur, in op de doelmatigheid van de wijzigingen, het praktische belang en deelt hij mogelijkheden die dit jaar nog voordeel op kunnen leveren.
Lees hieronder de preview of download meteen de complete verdieping (16 pagina’s).
1. Inleiding
Op Prinsjesdag 2020 is het Wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting gepubliceerd. Het wetsvoorstel beoogt een differentiatie aan te brengen in de overdrachtsbelasting voor woningen die worden verkregen door (koop)starters en andere verkrijgers die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken (zelfbewoning). Voor andere verkrijgers dan zelfbewoners gaat het overdrachtsbelastingtarief voor woningen omhoog naar 8% per 2021. Dit tarief geldt dan ook voor de verkrijging van niet-woningen, zoals bijvoorbeeld kantoor- en winkelvastgoed.
In deze bijdrage ga ik nader in op het wetsvoorstel. Allereerst ga ik aan de hand van een in het wetsvoorstel opgenomen stroomschema in op de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Daarnaast behandel ik de overige aspecten van het wetsvoorstel en belicht ik de (mogelijke) gevolgen voor de praktijk.
2. Huidige regeling in een notendop
2.1. Algemeen
Bij de verkrijging van juridische of economische eigendom van in Nederland gelegen onroerende zaken is de verkrijger in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van de verkregen onroerende zaak, waarbij geldt dat de maatstaf van heffing tenminste gelijk is aan de tegenprestatie.
Heffing van overdrachtsbelasting kan ook aan de orde komen bij de verkrijging van aandelen in onroerende zaakrechtspersonen. Van een onroerende zaakrechtspersoon (hierna: “OZR”) is kort gezegd sprake indien de bezittingen van een rechtspersoon, op geconsolideerde basis en gemeten naar de waarde in het economische verkeer, voor meer dan de helft bestaan (of op enig moment in de afgelopen 12 maanden hebben bestaan) uit onroerende zaken, tegelijkertijd voor tenminste 30% uit in Nederland gelegen onroerende zaken, en deze onroerende zaken voor tenminste 70% zijn bestemd om te worden geëxploiteerd (bijvoorbeeld door verhuur). Verkrijging van aandelen in een dergelijke OZR levert over het algemeen een belastbaar feit op voor de heffing van overdrachtsbelasting wanneer de verkrijger na de verkrijging een belang heeft van tenminste 1/3e gedeelte in de OZR. Bij een belaste verkrijging van aandelen in een OZR wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken die door de betreffende aandelen worden vertegenwoordigd (dus niet over de waarde van de aandelen zelf).
In sommige gevallen kan een vrijstelling van toepassing zijn, bijvoorbeeld bij de verkrijging van bepaalde nieuw ontwikkelde onroerende zaken waarbij btw verschuldigd is. De Hoge Raad heeft in de zogenoemde doorkijkarresten bepaald dat wanneer een verkrijging van de onroerende zaak zelf is vrijgesteld, deze vrijstelling in beginsel ook van toepassing is bij een belaste verkrijging van aandelen in een OZR.
2.2. Tarieven
Al sinds 1 januari 1979 bedraagt het overdrachtsbelastingtarief 6%. Wel is effectief met ingang van 15 juni 2011 een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 2% geïntroduceerd voor de verkrijging van woningen.
De introductie van een verlaagd tarief voor woningen heeft in de praktijk geleid tot vele discussies tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst, getuige de vele jurisprudentie die de afgelopen jaren is verschenen over de toepassing van het verlaagde tarief. De belangrijkste oorzaak hiervan is gelegen in de definitie van een woning voor de toepassing van dit verlaagde tarief. Onder een woning dient namelijk te worden verstaan een onroerende zaak welke naar zijn aard is bestemd om te worden bewoond. Deze definitie is in de jurisprudentie van de Hoge Raad nader gepreciseerd, waarbij aangesloten dient te worden bij het doel waarvoor de onroerende zaak is ontworpen en gebouwd, en het beoogde gebruik niet relevant is. Beoordeling hiervan dient plaats te vinden op het tijdstip van de belastbare verkrijging.
In 2019 werd reeds aangekondigd dat het reguliere overdrachtsbelastingtarief van 6% voor niet-woningen zou worden verhoogd naar 7% met ingang van 1 januari 2021.
3. Wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting
Naar aanleiding van een in 2019 aangenomen motie in de Tweede Kamer heeft het kabinet een onderzoek laten uitvoeren naar een differentiatie in de overdrachtsbelasting met als doel om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren ten opzichte van beleggers. Op 17 juni 2020 zijn de uitkomsten van dit onderzoek gepubliceerd. Uit het gepubliceerde onderzoeksrapport kwam o.a. naar voren dat een tariefdifferentiatie beperkt doeltreffend is en een slechte praktische uitvoerbaarheid heeft.
Desondanks heeft het kabinet op Prinsjesdag 2020 het Wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting gepubliceerd. Het wetsvoorstel brengt een wijziging mee in de huidige tariefstructuur waarbij veel meer wordt aangesloten bij het beoogde gebruik van een onroerende zaak dan bij de objectieve kenmerken van een onroerende zaak…
Verder lezen? Download het verdiepingsstuk
In ‘Het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting nader beschouwd’ gaat mr. Dick Simonis in op de doelmatigheid van de wijzigingen, het praktische belang en deelt hij mogelijkheden die dit jaar nog voordeel op kunnen leveren. Vraag het nu aan en ontvang bovendien toegang tot de NDFR commentaren op artikel 14 Wet belastingen van rechtsverkeer & artikel 13d Wet op de vennootschapsbelasting over de vernieuwde liquidatieverliesregeling.
Geef een antwoord