Toetsing 90%-criterium bij belaste verhuur

De verhuurder die voor belaste verhuur opteert kan alle voorbelasting op de onroerende zaak  met betrekking tot de aanschaf, onderhoud en verbetering in aftrek brengen. Ook de huurder heeft recht op aftrek van voorbelasting. Hij kan immers alleen meewerken aan het optieverzoek als hij de onroerende zaak gebruikt voor prestaties waarvoor minstens 90% (en in bepaalde gevallen voor 70%) recht bestaat op aftrek van voorbelasting.

Het 70%-criterium geldt voor de volgende bedrijven:

• de makelaardij in onroerende zaken (inclusief hypotheek- en assurantiebemiddeling);
• reisbureaus (inclusief bemiddeling bij verzekering);
• juridisch zelfstandige arbodiensten;
• werkgevers (belangenbehartigende) organisaties;
• openbare radio- en televisieorganisatie;
• postvervoersbedrijven.

Fictieve prestaties

Bij het vaststellen van het 90%-criterium worden fictieve prestaties buiten beschouwing gelaten. Het gaat hier om goederen of bestanddelen daarvan waarvoor de ondernemer bij aanschaf recht had op volledige of gedeeltelijke aftrek van voorbelasting. Onder fictieve prestaties vallen fictieve leveringen, zoals het onttrekken van goederen aan het bedrijfsvermogen:

• door de ondernemer voor eigen privédoeleinden;
• door de ondernemer voor privédoeleinden van zijn personeel;
• door de ondernemer waarna de goederen gratis worden weggegeven;
• door de ondernemer waarna hij de goederen voor andere dan bedrijfsdoeleinden gaat gebruiken.

Maar ook fictieve diensten, zoals het gebruiken van bedrijfsgoederen voor privédoeleinden of voor andere dan bedrijfsdoeleinden worden niet meegeteld bij de vaststelling van het 90%-criterium.

Toetsing

Voor de beantwoording van de vraag of de huurder aan het 90%-criterium voldoet, moet er een toetsing plaatsvinden. Daarbij zijn twee perioden van belang, namelijk het boekjaar waarin de belaste verhuur is ingegaan en de periode na het boekjaar waarin de belaste verhuur is ingegaan.

In boekjaar van belaste verhuur

In het boekjaar waarin de belaste verhuur is ingegaan zijn er twee toetsmomenten. De eerste toetsing vindt plaats op het moment dat de verhuurder de onroerende zaak aan de huurder gaat verhuren. Op dat moment moet de huurder aan de verhuurder een verklaring van 90% afgeven, waarin hij verklaart dat hij de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waar hij voor 90% of meer recht heeft op aftrek van voorbelasting. Het tweede toetsmoment is aan het einde van het boekjaar. De huurder moet op dat moment nagaan of hij nog steeds voldoet aan het 90%-criterium. Als hij aan het 90%-criterium voldoet is de belaste verhuur voor dat boekjaar definitief. Blijkt echter bij de tweede toetsing dat niet meer wordt voldaan aan het 90%-criterium, dan vervalt de optie met terugwerkende kracht tot de datum van ingang. De huurder moet dan binnen vier weken na afloop van het boekjaar aan de verhuurder en aan de inspecteur een verklaring afgeven dat hij niet heeft voldaan aan het 90%-criterium.

Na boekjaar van belaste verhuur

Als de belaste verhuur definitief is geworden moet vervolgens aan het einde van elk boekjaar worden nagegaan of voldaan wordt aan het 90%-criterium. Stel dat de huurder in het eerste jaar na ingebruikname wel voldoet aan het 90%-criterium, maar na het einde van het tweede jaar niet meer. De optie voor belaste verhuur blijft dan voor dat jaar in beginsel in stand. De optie komt alleen te vervallen als de huurder redelijkerwijs kon voorzien dat hij niet langer zou voldoen aan het 90%-criterium. Maar voldoet de huurder in het derde nog steeds niet aan het 90%-criterium, dan vervalt de optie met ingang van dat jaar. De verhuur is dan vrijgesteld van btw, ook al kon de huurder dit niet redelijkerwijs voorzien.

Ingebruikname

Het kan voorkomen dat de huurder op het moment van ingebruikname niet meer voldoet aan het 90%-criterium. In dat geval is belaste verhuur niet meer mogelijk. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder de al door hem in aftrek gebrachte btw onmiddellijk is verschuldigd.

Wet: artikel art. 11, lid 1, onderdeel b, onderdeel 5, Wet OB 1968