Rechtbank Zeeland-West-Brabant verlaagt de WOZ-waarde van een woning omdat de gemeente de waardebepaling onvoldoende heeft onderbouwd. De aanslag OZB wordt overeenkomstig aangepast.
Een eigenaar van een vrijstaande woning uit 1990 krijgt een WOZ-beschikking voor het jaar 2023, waarbij de waarde per 1 januari 2022 is vastgesteld op 570.000 euro. Tegelijk legt de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) op. De eigenaar maakt bezwaar en stelt dat de waarde maximaal € 543.000 zou moeten zijn. De heffingsambtenaar houdt vast aan de oorspronkelijke waarde. In beroep voert de eigenaar geen onderbouwing of referentiewoningen aan voor zijn lagere waarde, terwijl de heffingsambtenaar haar waardering onderbouwt met een taxatiematrix op basis van twee referentiewoningen.
Onvoldoende onderbouwing WOZ-waarde door heffingsambtenaar
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de bewijslast niet waarmaakt. De taxatiematrix is onnavolgbaar: er zijn maar twee referentiewoningen gebruikt, koopdata ontbreken, indexering en marktanalyse zijn niet inzichtelijk en de verschillen tussen de woningen zijn niet goed toegelicht. Ook ontbreekt een duidelijke toelichting op de toegepaste KOUDV-factoren. Omdat de eigenaar zijn lagere waarde evenmin onderbouwt, stelt de rechtbank de WOZ-waarde zelf schattenderwijs vast op € 550.000. De OZB-aanslag wordt overeenkomstig verlaagd.
Wet: art. 17 Wet WOZ
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 8 mei 2025 (publicatie 19 mei 2025), ECLI:NL:RBZWB:2025:2830, BRE 24/1008
Geef een reactie