Op 12 mei 2015 heeft het gerechtshof Arnhem uitspraak gedaan in een zaak waarin de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF) op een vastgoed-bv centraal stond. Ondanks dat deze uitspraak nog niet is gepubliceerd, kunnen wij u dankzij Niehe Lancée Kooij toch al van de uitkomst op de hoogte brengen. Opnieuw oordeelt een fiscale rechter dat de toepassing van de BOF op de verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv onder omstandigheden zeker mogelijk is.
Bij de overdracht krachtens schenking of erfrecht van de aandelen in een vastgoed bv kan men in de meeste gevallen geen beroep doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, kortweg genaamd BOF. De BOF geldt namelijk alleen als sprake is van ondernemingsvermogen en de fiscus is van mening dat vastgoed geen ondernemingsvermogen is. Dit betekent bijvoorbeeld dat, bij de overgang van een vastgoedportefeuille in geval van overlijden, de totale belastingheffing kan oplopen tot 40%, terwijl de belastingheffing in potentie slechts enkele procenten bedraagt als het om ondernemingsvermogen gaat! Dit kan leiden tot liquiditeitsproblemen waardoor het voortbestaan van het bedrijf in gevaar kan komen.
Casus
In deze zaak gaat het om een schenking van (gecertificeerde) aandelen in een houdster-bv die 100%-belangen houdt in diverse vastgoedvennootschappen alsmede enkele kleinere belangen. Omdat alle bezittingen en schulden, alsmede de activiteiten van de vastgoedvennootschappen aan de houdster-bv worden toegerekend voor de toepassing van de BOF, kwalificeert de houdster-bv ook als een vastgoed-bv. Alle bv’s bezitten tezamen een zeer omvangrijke vastgoedportefeuille, bestaande uit meer dan 300 onroerende zaken die een waarde van enkele honderden miljoenen vertegenwoordigt. Daarnaast zijn er diverse werknemers in dienst met veel kennis en ervaring op het gebied van vastgoed en beschikte de vastgoed-bv over zowel een commerciële, juridische als een administratieve afdeling en een eigen technische dienst. Klein tot middelgroot onderhoud van de onroerende zaken werd door de eigen technische dienst uitgevoerd. Grotere verbouwingen werden uitbesteed aan externe partijen, waarbij de werknemers toezicht hielden.
De Belastingdienst is van mening dat de vastgoed-bv geen onderneming drijft en dus niet voor de toepassing van de BOF in aanmerking komt. Hof Arnhem oordeelt echter dat er wel een onderneming wordt gedreven. Het Hof acht op de eerste plaats van belang dat het door de vastgoed-bv behaalde rendement het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat. Het Hof merkt in dit verband op dat zowel naar het directe als het indirecte rendement moet worden gekeken. Daarnaast merkt het Hof op dat het aansluiten bij algemene rendementen van de ROZ/IPD Nederlandse vastgoedindex niet bruikbaar is indien moet worden beoordeeld of in een concreet geval een hoger rendement wordt behaald dan bij normaal vermogensbeheer het geval is. Tevens oordeelt het Hof dat de arbeid qua aard en omvang meer heeft omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, gelet op o.a. de kennis en ervaring van de werknemers, de grote verbouwingswerkzaamheden onder eigen toezicht en de verschillende afdelingen waarover de vastgoed-bv beschikte.
Al met al komt het Hof dan ook tot het oordeel dat in casu sprake is van een onderneming zodat de BOF kan worden toegepast. In deze zaak is goed en zorgvuldig geprocedeerd waardoor belanghebbende uiteindelijk in hoger beroep gelijk heeft gekregen. Met deze uitspraak is de lijst met positieve uitspraken inzake de toepassing van de BOF op vastgoed-bv’s weer uitgebreid.
Mr. drs. O. (Onno) Adriaansens en dr. A. (Aad) Rozendal zijn beiden werkzaam als belastingadviseur bij RSM Niehe Lancée Kooij. Beiden zijn lid van de vereniging van vastgoed fiscalisten (VVF). Laatstgenoemde is tevens Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Niehe Lancée Kooij en als docent verbonden aan de leerstoelgroep belastingrecht van de Universiteit van Amsterdam.
De uitspraak is op 29-5 gepubliceerd, zie ECLI:NL:GHARL:2015:3505
Geef een reactie