Wie al dan niet gezamenlijk met anderen vanaf 2018 meer dan vijftig woningen verhuurt in de sociale sector, is verhuurderheffing verschuldigd. Belastingplicht is mogelijk te voorkomen door bij gedeelde eigendom van woningen, de gemeenschap op te heffen en de woningen aan de afzonderlijke deelgenoten toe te delen.
Wie aan het begin van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien (vanaf 2018: vijftig) huurwoningen in de gereguleerde sector, moet verhuurderheffing betalen. Belastingplichtig kunnen zowel natuurlijke personen als rechtspersonen of groepen van personen zijn.
Grondslag
De heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing is het belastbare bedrag. Dit is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen, waarvan de belastingplichtige de volledige eigendom, gedeelde eigendom of een beperkt recht heeft. De verhuurderheffing geldt alleen voor huurwoningen waarvan de huurprijs beneden de grens van de huurtoeslag (voor 2017: € 710,68) blijft.
Tarief
Voor 2017 bedraagt het tarief 0,536% van het belastbare bedrag. In 2018 gaat het tarief omhoog naar 0,591%, daar staat echter tegenover dat een hogere vrijstelling van toepassing wordt.
Verminderingen
Voor de berekening van de verhuurderheffing, mag de belastingplichtige een algemene vermindering toepassen. Voor 2017 bedraagt deze vermindering tien maal de gemiddelde WOZ-waarde. Vanaf 2018 bedraagt de vermindering vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde. Naast deze algemene vermindering bestaat nog een aantal verminderingen. Verhuurders van sociale huurwoningen hebben recht op een vermindering van de verhuurderheffing als zij overgaan tot sloop in zogenoemde krimpgebieden. Deze krimpgebieden worden uitgebreid met de achterhoek en Noordoost Fryslân. De maatregel gaat in met terugwerkende kracht en is van toepassing op woningen die na 1 januari 2017 zijn aangeschaft. Materieel heeft deze wijziging dus pas effect per 1 januari 2018, want dat is de eerstvolgende peildatum. Daarnaast is per 1 april 2017 een heffingsvermindering ingevoerd voor woningen met een huur die lager is dan € 592,55 (eerste aftoppingsgrens). In het kader van stedelijke vernieuwing komt een vrijstelling voor corporaties, die woningen kopen van particulieren na 1 januari 2017.
Voorgestelde wijzigingen vanaf 2018
Naast verhoging van het tarief en de vermindering van de grondslag met vijftig maal de gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen met een huur van € 710,68 of minder, verandert nog het een en ander in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Er komt een vrijstelling voor de verhuur van woningen die kwalificeren als Rijksmonument. De regeling waarbij niet voor bewoning bestemde ruimten worden verbouwd naar wel als zodanig te gebruiken ruimten, wordt minder aantrekkelijk gemaakt. Dit geldt bijvoorbeeld voor scholen, kerken of kantoren die worden verbouwd tot woningen. De vermindering geldt in zulke gevallen alleen nog maar als de huur van de na verbouwing te realiseren huurwoningen onder de zogeheten eerste aftoppingsgrens blijft. Voor 2017 bedraagt deze momenteel € 592,55. Tot slot gaat vanaf 2018 een gemaximeerde heffingsgrondslag gelden van € 250.000. Boven de WOZ-waarde van € 250.000 is geen verhuurderheffing meer verschuldigd.
Verhuurderheffing discriminatoir
Op dit moment loopt een aantal procedures waarbij de rechtmatigheid van de verhuurderheffing in het geding is. Advocaat-Generaal (A-G) P.J. Wattel heeft in zijn conclusies van 28 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1374 en ECLI:NL:PHR:2016:1426, geoordeeld dat de verhuurderheffing het gelijkheidsbeginsel in meerdere opzichten schendt. Bij de verhuurderheffing is bij gedeelde eigendom slechts één van de medegerechtigden belastingplichtig. Dat is degene aan wie de WOZ-beschikking van die huurwoning bekend is gemaakt door de gemeente. Belastingplicht is dan afhankelijk van het adresseringsbeleid van gemeenten. In de praktijk komt dat meestal erop neer dat de oudste van de mede-eigenaren de aanslag verhuurderheffing krijgt. Anders dan voor de Wet waardering onroerende zaken, kent de verhuurderheffing geen regresregeling. Volgens de A-G leidt deze benadering tot leeftijdsdiscriminatie. Volgens de A-G leidt verder het inconsistent uitdrukken van de heffingsgrondslag in een geldwaarde en van de voetvrijstellingen in aantal woningen tot het willekeurig ontstaan of niet-ontstaan van belastingplicht. Dit komt omdat de voetvrijstelling los staat van de werkelijke eigendomsverhoudingen. Hof Den Haag oordeelde in navolging van de A-G dat de verhuurderheffing discriminatoir is. Zie ook ‘Verhuurderheffing discriminatoir bij mede-eigendom’ Of de Hoge Raad het standpunt van de A-G en het hof zal volgen is uiteraard nog de vraag.
Geen verhuurderheffing meer bij opheffen gemeenschap
Mede-eigenaren van woningen kunnen dus mogelijk onder de verhuurderheffing uitkomen, als zij de gemeenschap opheffen en de woningen toedelen aan de afzonderlijke deelgenoten. In dat geval krijgt ieder recht op de voetvrijstelling van tien (vanaf 2018: vijftig) woningen. Bovendien wordt de voormalige deelgenoot aangeslagen voor de werkelijke eigendomsverhouding, zijnde zijn eigen eigendom, in plaats van het totaal van de gemeenschap waarvan hij deel uitmaakte.
Ideële stichting belastingplichtig voor verhuurderheffing
Ook wanneer de huurders geen of een niet-kostendekkende huur betalen aan een stichting, is deze laatste verhuurderheffing verschuldigd. Zie hiervoor het arrest van de Hoge Raad. Zie ‘Ook verhuurderheffing bij geringe bijdrage voor hofjeswoningen.
Wet: Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, artikel 24 Wet waardering onroerende zaken
Geef een reactie