Bij de aan- en verkoop van (meerdere) onroerende zaken door particulieren, kan de vraag spelen of deze activiteiten meer dan normaal vermogensbeheer zijn. De Belastingdienst bevestigt deze vraag graag, omdat de voordelen dan kunnen worden belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
Belastbaar inkomen uit box 1 kan bestaan uit belastbaar loon, belastbare winst uit onderneming of belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. Vooral over deze laatste categorie kan discussie met de inspecteur ontstaan. Tot het belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden behoort onder meer ‘het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat’ (artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onderdeel c Wet IB 2001). Het gaat hier bijvoorbeeld om een particulier die met onroerende zaken transacties doet en daarmee voordelen behaald. Het uitgangspunt is dat deze voordelen onbelast zijn in de vermogenssfeer, maar onder omstandigheden merkt de Belastingdienst het behaalde resultaat aan als een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden.
Voorbeelden
De wet geeft een aantal voorbeelden:
- het uitponden van een pand; een particulier verbouwde bijvoorbeeld een pand, zodat er afzonderlijke appartementen zijn ontstaan die hij verkocht of nog gaat verkopen;
- het voor ten minste 30% zelf uitvoeren van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een verhuurd pand;
- het gebruiken van voorkennis of andere specifieke kennis om voordeel te behalen.
Oogmerk- en arbeidsvereiste
Maar ook andere gevallen kunnen onder de box 1 heffing vallen. Daarvoor is allereerst vereist dat de particulier de onroerende zaken heeft gekocht met het doel om deze voor een hoger bedrag te verkopen. Dit noemt men het oogmerkvereiste. Daarnaast worden eisen gesteld aan de aard en de omvang van de werkzaamheden die hij verricht. Dit is het arbeidsvereiste. Hiervoor is in de rechtspraak gebleken dat alleen al de aanvraag om de gemeente te bewegen tot het afgeven van een bouwvergunning voldoende is. Wel is vereist dat het behaalde voordeel zijn verklaring vindt in de verrichte werkzaamheden.
Bouwvergunning aangevraagd
In een zaak bij Rechtbank Breda ging het om een particulier die in privé onroerende zaken had gekocht en verkocht. Hij had daarbij ruim € 650.000 voordeel behaald en niet opgegeven als inkomsten. Na een boekenonderzoek kreeg hij een navorderingsaanslag opgelegd. Bij de rechter werd duidelijk dat de man voldeed aan het oogmerkvereiste. Ook aan het arbeidsvereiste was voldaan nu de man, zoals ook was overeengekomen met de koper van de onroerende zaak, een verzoek had ingediend voor de aanvraag van een bouwvergunning Deze bouwvergunning was door de gemeente afgegeven. De man vroeg de gemeente vervolgens om de bouwvergunning over te schrijven naar de koper. Volgens de rechtbank vormden al deze handelingen activiteiten die normaal actief vermogensbeheer te buiten gaan. De transactieresultaten moesten dan ook worden aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden.
Wet: artikel 3.91, eerste lid, aanhef en onderdeel c Wet IB 2001
Meer informatie: Rechtbank Breda, 7 september 2012 (gepubliceerd op 19 oktober 2012), LJN: BY0638
Geef een reactie