• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Contact

Taxence

Taxence

  • Nieuws & achtergrond
    • Nieuws
    • Branchenieuws
    • Blogs
    • Verdieping
  • Thema’s
    • AI & Tax Technology
    • Arbeid & Loon
    • Belastingplan
    • BTW & Overdrachtsbelasting
    • BV & DGA
    • Duurzaamheid (ESG & CSRD)
    • Estate planning
    • Alle thema’s
  • Opleidingen
    • AI & Tax Tech
    • ESG & CSRD
    • Estate Planning
    • BTW
    • Vastgoed
    • Internationaal
    • Arbeid & Loon
    • Formeel
    • Familiebedrijven
    • VPB
    • Pensioen
  • Carrière
    • Personalia
    • Vacatures
    • Vacature toevoegen
    • Partners
  • Vakinformatie
    • NDFR
    • Addify
    • JES! Knowledge
    • Fiscaal en meer
    • Tax talks
    • Vakblad Estate Planning
    • Specials
  • Kennisbank

Fiscaal optimaal transformeren van vastgoed

5 maart 2019 door susan raaijmakers - richard meerstra

Vastgoedbeheer fiscaal

Onroerende zaken kunnen gedurende hun levensduur verschillende transformaties ondergaan. Dit kan bijvoorbeeld zijn in het kader van een functiewijziging, van kantoor naar woningen of short stay, of als de onroerende zaak een flinke opknapbuurt nodig heeft om weer verhuurbaar gemaakt te worden.

Vanuit fiscaal oogpunt is het van belang of de transformatie slechts een verbouwing is of dat de werkzaamheden zo ingrijpend zijn geweest dat in feite een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Een levering van een (nog niet in gebruik genomen) getransformeerd pand welke kwalificeert als een nieuw onroerende zaak voor de btw, is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een levering van een getransformeerd pand, welke niet kwalificeert als een nieuw onroerende zaak voor de btw, is belast met niet aftrekbare 2% of 6% overdrachtsbelasting en vrijgesteld van btw. Of een levering van een onroerende zaak een belaste levering is voor de btw is daarnaast ook van belang voor het aftrekrecht van de btw op de verbouwingskosten.

 

Mocht een pand getransformeerd worden en de transformator/eigenaar het pand langdurig gaan verhuren, dan maakt het voor het aftrekrecht van de btw op de verbouwingskosten niet uit of er sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Voor het wel of niet aftrekbaar zijn van de btw op de verbouwingskosten in een verhuursituatie is dan slechts van belang of er sprake is van btw belaste verhuur. Indien sprake is van verhuur van woningen, kan nooit sprake zijn van belaste verhuur. In dat geval is de btw op de verbouwingskosten dan ook niet aftrekbaar.

 

Volgorde van transformeren

Indien een pand getransformeerd en verkocht gaat worden, is het van belang om vast te stellen of de transformatie zo ingrijpend is geweest dat er een nieuw onroerende zaak is ontstaan. Uit jurisprudentie volgt dat dit het geval is indien sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Deze term dient op basis van het spraakgebruik te worden uitgelegd. Uit jurisprudentie kan worden afgeleid dat in feite beoordeeld moet worden of de modale consument (de voorbijganger) ervaart dat sprake is van een nieuwe onroerende zaak. Hierbij is onder andere van belang of:

  • het uiterlijk is gewijzigd;
  • de functie is gewijzigd; en
  • hoe hoog de verbouwingskosten zijn geweest ten opzichte van de waarde van het gebouw.

 

Deze criteria zijn niet limitatief en op zichzelf niet doorslaggevend, maar vormen wel belangrijke aanwijzingen. Andere argumenten, zoals bijvoorbeeld verregaande bouwkundige aanpassingen, sloop of aanbouw, kunnen tevens een rol spelen. Aangezien het hier een zeer feitelijke beoordeling betreft en de jurisprudentie op dit gebied niet eenduidig is, dient per geval te worden onderzocht of sprake is van in wezen nieuwbouw.

De volgorde van de gehele transactie, dus bijvoorbeeld eerst transformeren en dan leveren (turn key) aan de eindgebruiker dan wel een koop/aanneemovereenkomst sluiten met de eindgebruiker, heeft tevens invloed op de uiteindelijke fiscale kosten van de transactie. Wanneer gewerkt wordt met een koop/aanneemovereenkomst, is van belang of deze koop/aanneemovereenkomst wordt gezien als één prestatie of twee prestaties voor de btw. Welke volgorde uiteindelijk fiscaal het meest optimaal is hangt dan onder andere  af van de betrokken partijen en het eindgebruik van de onroerende zaak. Wordt er getransformeerd naar woningen of naar een kantoor? En als sprake is van kantoor of andere commerciële ruimte, gaat de verhuur dan met btw of zonder btw plaatsvinden? En wanneer sprake is van transformatie naar woningen zonder dat er een nieuwe onroerende zaak ontstaat voor de btw, dan is het moment van leveren ook van belang voor de overdrachtsbelasting. Dit aangezien de toestand op het moment van leveren bepalend is voor de OVB: 2% of 6%. Wanneer is dat omslagpunt?

 

Meer weten?

Kortom er zijn nogal wat aspecten die bij een transformatietraject van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke hoogte van de fiscale kosten. Heeft u regelmatig te maken met vastgoedtransformaties en wil u meer weten over de fiscale behandeling daarvan? Op 16 april 2019 geeft Susan Raaijmakers een fiscale masterclass over de transformatie van vastgoed. Hierbij wordt u volledig bijgepraat over wat er op dit moment in de vastgoedsector rondom transformatie van vastgoed speelt. Ook gaat zij in op de btw, OVB, IB en Vpb-aspecten. > Meer informatie en aanmelden.

 

Susan Raaijmakers is partner bij Taxand Nederland en gespecialiseerd in de vastgoedsector. Richard Meerstra is junior associate bij Taxand

Filed Under: Nieuws, Vastgoed, Verdieping, Verdieping

Reageer
Vorige artikel
Controle zelfstandigenaftrek: voorkom terugbetaling
Volgende artikel
Reisdagen tellen als buitenlandse werkdagen

Reader Interactions

Gerelateerde berichten

Nieuwe box 3: Vermogensaanwasbelasting vraagt om fiscale voorbereiding

Vanaf 2028 verandert box 3 ingrijpend, als het huidige wetsvoorstel ongewijzigd wordt uitgevoerd. De overgang van het forfaitaire stelsel naar een vermogensaanwasbelasting betekent dat belastingplichtigen niet langer worden belast op basis van een fictief rendement, maar op basis van het werkelijke rendement op hun vermogen.

HIR lichaam bedrijfsopvolging

Antwoord op Kamervragen over het belastinglek bij Duitse beleggingsfondsen

De staatssecretaris van Financiën licht toe waarom buitenlandse vastgoedfondsen jarenlang buiten de Nederlandse vennootschapsbelasting vielen. Ondanks het grote budgettaire verlies ziet hij geen rechtvaardiging voor maatregelen met terugwerkende kracht.

ovb bij appartement in kantoorgebouw

Intensivering kostenverhaal als alternatief voor planbatenheffing bij gebiedsontwikkeling

Publieke investeringen in gebiedsontwikkeling moeten beter worden bekostigd uit de waardestijging van grond. Minister Keijzer kiest voor intensivering van het bestaande kostenverhaal boven invoering van een nieuwe planbatenheffing.

vastgoed buitenland

KGS kwalificatie passieve verhuur aan derden van buitenlands vastgoed

De sub-kennisgroep Pijler 2 heeft de vraag beantwoord of het door een entiteit passief verhuren van in het buitenland gehouden vastgoed aan derden kwalificeert als een vaste inrichting onder de Wmb 2024, indien dit vastgoed niet is aan te merken als een vaste inrichting onder het van toepassing zijnde belastingverdrag, op grond van een bepaling die vergelijkbaar is met artikel 5 van het OESO-MV.

huurwoningen

Huurbevriezing onzeker

Of de aangekondigde huurbevriezing per 1 juli 2025 doorgaat is onzeker. Van links tot rechts was er harde kritiek in de Tweede Kamer, zo bleek tijdens een Kamerdebat. Door de lagere huurinkomsten voor woningcorporaties gaan die minder nieuwe huurwoningen bouwen. ‘Populisme ten voeten uit: mooie beloften en je daarna niet verantwoordelijk voelen voor de chaos... lees verder

Geef een reactie Reactie annuleren

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Primary Sidebar

Opleidingen

Online cursus Eindejaarstips

Masterclass Vastgoedfiscaliteiten

Stoomcursus Vastgoedrekenen en -financieren

Masterclass in de Eigenwoningregeling

Masterclass Overdrachtsbelasting

AGENDA

Online cursus Afwikkeling van overnameregelingen in firmacontract en statuten

Cursus ESG Reporting & Datamanagement

ESG Essentials

Certified ESG Management

Masterclass Pillar 2 – Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2)

Online cursus Samenhang testament, statuten & aandeelhoudersovereenkomst bij bedrijfsopvolging

AI Governance & Compliance: Veilige toepassing van AI in juridische/fiscale praktijk

Geavanceerd prompten voor fiscalisten

Masterclass AI, GenIA-L, ChatGPT en Copilot in de Fiscale Praktijk

Online cursus Pillar 2: Wet Minimumbelasting 2024 (Pijler 2)

Meer opleidingen

Footer

  • Fiscaal nieuws
  • Opleidingen
  • Kennisbank
  • Vacatures
  • Over ons
  • Adverteren op Taxence
  • NDFR
  • JES! (ESG producten)
  • Fiscaal en meer
  • Addify
  • Tax Talks
  • Register Estate Planners (REP)
  • Contact
  • Linkedin
  • X
  • Facebook
  • Aanmelden nieuwsbrief
  • Naar Lefebvre Sdu Webshop

Taxence is een uitgave van
Lefebvre Sdu
Maanweg 174
2516 AB Den Haag

Powered by Lefebvre Sdu

  • Disclaimer
  • Privacy Statement en Cookiebeleid
lefebvre SDU

Het laatste nieuws van
Taxence in je mail?

×