Onroerende zaken kunnen gedurende hun levensduur verschillende transformaties ondergaan. Dit kan bijvoorbeeld zijn in het kader van een functiewijziging, van kantoor naar woningen of short stay, of als de onroerende zaak een flinke opknapbuurt nodig heeft om weer verhuurbaar gemaakt te worden.
Vanuit fiscaal oogpunt is het van belang of de transformatie slechts een verbouwing is of dat de werkzaamheden zo ingrijpend zijn geweest dat in feite een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Een levering van een (nog niet in gebruik genomen) getransformeerd pand welke kwalificeert als een nieuw onroerende zaak voor de btw, is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een levering van een getransformeerd pand, welke niet kwalificeert als een nieuw onroerende zaak voor de btw, is belast met niet aftrekbare 2% of 6% overdrachtsbelasting en vrijgesteld van btw. Of een levering van een onroerende zaak een belaste levering is voor de btw is daarnaast ook van belang voor het aftrekrecht van de btw op de verbouwingskosten.
Mocht een pand getransformeerd worden en de transformator/eigenaar het pand langdurig gaan verhuren, dan maakt het voor het aftrekrecht van de btw op de verbouwingskosten niet uit of er sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Voor het wel of niet aftrekbaar zijn van de btw op de verbouwingskosten in een verhuursituatie is dan slechts van belang of er sprake is van btw belaste verhuur. Indien sprake is van verhuur van woningen, kan nooit sprake zijn van belaste verhuur. In dat geval is de btw op de verbouwingskosten dan ook niet aftrekbaar.
Volgorde van transformeren
Indien een pand getransformeerd en verkocht gaat worden, is het van belang om vast te stellen of de transformatie zo ingrijpend is geweest dat er een nieuw onroerende zaak is ontstaan. Uit jurisprudentie volgt dat dit het geval is indien sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Deze term dient op basis van het spraakgebruik te worden uitgelegd. Uit jurisprudentie kan worden afgeleid dat in feite beoordeeld moet worden of de modale consument (de voorbijganger) ervaart dat sprake is van een nieuwe onroerende zaak. Hierbij is onder andere van belang of:
- het uiterlijk is gewijzigd;
- de functie is gewijzigd; en
- hoe hoog de verbouwingskosten zijn geweest ten opzichte van de waarde van het gebouw.
Deze criteria zijn niet limitatief en op zichzelf niet doorslaggevend, maar vormen wel belangrijke aanwijzingen. Andere argumenten, zoals bijvoorbeeld verregaande bouwkundige aanpassingen, sloop of aanbouw, kunnen tevens een rol spelen. Aangezien het hier een zeer feitelijke beoordeling betreft en de jurisprudentie op dit gebied niet eenduidig is, dient per geval te worden onderzocht of sprake is van in wezen nieuwbouw.
De volgorde van de gehele transactie, dus bijvoorbeeld eerst transformeren en dan leveren (turn key) aan de eindgebruiker dan wel een koop/aanneemovereenkomst sluiten met de eindgebruiker, heeft tevens invloed op de uiteindelijke fiscale kosten van de transactie. Wanneer gewerkt wordt met een koop/aanneemovereenkomst, is van belang of deze koop/aanneemovereenkomst wordt gezien als één prestatie of twee prestaties voor de btw. Welke volgorde uiteindelijk fiscaal het meest optimaal is hangt dan onder andere af van de betrokken partijen en het eindgebruik van de onroerende zaak. Wordt er getransformeerd naar woningen of naar een kantoor? En als sprake is van kantoor of andere commerciële ruimte, gaat de verhuur dan met btw of zonder btw plaatsvinden? En wanneer sprake is van transformatie naar woningen zonder dat er een nieuwe onroerende zaak ontstaat voor de btw, dan is het moment van leveren ook van belang voor de overdrachtsbelasting. Dit aangezien de toestand op het moment van leveren bepalend is voor de OVB: 2% of 6%. Wanneer is dat omslagpunt?
Meer weten?
Kortom er zijn nogal wat aspecten die bij een transformatietraject van invloed kunnen zijn op de uiteindelijke hoogte van de fiscale kosten. Heeft u regelmatig te maken met vastgoedtransformaties en wil u meer weten over de fiscale behandeling daarvan? Op 16 april 2019 geeft Susan Raaijmakers een fiscale masterclass over de transformatie van vastgoed. Hierbij wordt u volledig bijgepraat over wat er op dit moment in de vastgoedsector rondom transformatie van vastgoed speelt. Ook gaat zij in op de btw, OVB, IB en Vpb-aspecten. > Meer informatie en aanmelden.
Susan Raaijmakers is partner bij Taxand Nederland en gespecialiseerd in de vastgoedsector. Richard Meerstra is junior associate bij Taxand
