Een notaris is een week geschorst, nadat hij volgens de kamer voor het notariaat er onvoldoende voor zorgde dat een oudere cliënt een eerlijke akte tekende. De man verkocht uiteindelijk een pand vlak voor zijn overlijden, met een al met een hypotheek belast pand als onderpand.
Een oudere man verkoopt in 2020 zijn bedrijfsruimte en bovenwoning aan zijn financieel adviseur voor in totaal € 650.000. De koper betaalt echter alleen € 170.000; de resterende € 480.000 blijft hij schuldig aan de man. Hiervoor wil hij deels een aanvullende financiering afsluiten. De bedrijfsruimte en bovenwoning moeten voor de verkoop nog officieel bij het Kadaster worden gesplitst in twee panden.
Het duo schakelt een notaris in voor de transactie. De notaris is een zakelijke relatie van de financieel adviseur. De overdracht vindt plaats volgens een zogeheten ‘Groninger akte’: een notariële akte van levering van een onroerend zaak, waarin een constructie opgenomen is waarbij de onroerende zaak wel alvast wordt geleverd, maar de koopprijs nog niet wordt betaald. De eigen woning van de koper dient hierbij als onderpand.
Twee jaar later overlijdt de man. Zijn erfgenaam stapt nu naar de tuchtrechter; volgens haar is de notaris zijn zorgplicht niet nagekomen en is de man ten tijde van de verkoop van zijn pand niet voldoende gewezen op de gevolgen en risico’s van de transactie.
Slechte gezondheid en op leeftijd
Volgens haar had er nooit een hypotheek van twintig jaar afgesloten mogen worden; de man was al 73 op het moment van afsluiten, en bovendien ziek. Ook was het een geluk dat de overeenkomsten in zijn woning gevonden zijn na zijn overlijden, anders waren deze volgens haar nooit boven water gekomen.
Omdat de eigen woning van de koper als onderpand gebruikt is, was er volgens haar bovendien sprake van schijnzekerheid. Op deze woning rustte namelijk al een hypotheek voor de volledige waarde van het pand, waardoor de gehele vordering wellicht oninbaar zou blijken te zijn.
Omdat de koper ook zijn financieel adviseur én hypotheekadviseur was, bepaalde dit volgens de erfgenaam de machtsbalans. De notaris had als onafhankelijke partij moeten fungeren of er in ieder geval voor moeten zorgen dat de man een eigen adviseur had gekregen, aldus de erfgenaam.
Verweer
Volgens de notaris heeft hij de man wel degelijk op de hoogte gebracht van de risico’s, en dacht hij bovendien dat hij in goede gezondheid verkeerde. De notaris stelt ook dat de man zelf vastgoedbelegger was, en dus over de nodige financiële kennis beschikte.
Volgens de notariële kamer was de conceptakte volledig gebaseerd op instructies die afkomstig waren van de koper. Voorafgaand aan het passeren van de akte is er, aldus de stukken, geen contact geweest tussen de man en de notaris. Alle risico’s van de akte moeten dus nog tijdens het passeren van de akte besproken zijn. De kamer kan daarom niet vaststellen dat de notaris aan deze zorgplicht heeft voldaan.
De kamer is het met de erfgenaam eens dat de man onvoldoende zekerheid had in de gesloten overeenkomst: door de al eerder afgesloten hypotheek op de woning van de koper was de woning onvoldoende onderpand. In het algemeen was de overeenkomst niet gebaseerd op gelijkheid, aldus de kamer, en de koper trok aan het kortste eind.
Tijdens de zitting heeft de notaris op geen enkel moment aangegeven te begrijpen dat hij een fout heeft begaan. De kamer schorst hem daarom voor een week.
Dit artikel is eerder verschenen op advocatie.nl
Bron: Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, 8 december 2023, ECLI:NL:TNORARL:2023:47
Geef een reactie