• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Contact

Taxence

Taxence

  • Nieuws & achtergrond
    • Nieuws
    • Branchenieuws
    • Blogs
    • Verdieping
  • Thema’s
    • AI & Tax Technology
    • Arbeid & Loon
    • Belastingplan
    • BTW & Overdrachtsbelasting
    • BV & DGA
    • Duurzaamheid (ESG & CSRD)
    • Estate planning
    • Alle thema’s
  • Opleidingen
    • AI & Tax Tech
    • ESG & CSRD
    • Estate Planning
    • BTW
    • Vastgoed
    • Internationaal
    • Arbeid & Loon
    • Formeel
    • Familiebedrijven
    • VPB
    • Pensioen
  • Carrière
    • Personalia
    • Vacatures
    • Vacature toevoegen
    • Partners
  • Vakinformatie
    • NDFR
    • Addify
    • JES! Knowledge
    • Fiscaal en meer
    • Tax talks
    • Vakblad Estate Planning
    • Specials
  • Kennisbank

Afkoop eeuwigdurende erfpacht en overdrachtsbelasting

13 december 2022 door Michel Halters

woningcorparaties vpbplichtig

De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting is in beginsel de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen. Die maatstaf is daarbij ten minste de tegenprestatie. Bij verkrijging van een eeuwigdurend erfpachtrecht geldt dat de maatstaf 17 maal de jaarlijkse canon is. Wat is de maatstaf als deze eeuwigdurende canon al voor levering van de grond en opstallen wordt afgekocht?

Een bv verkrijgt grond met opstallen in erfpacht. Daarbij bedraagt de jaarlijkse canon € 83.650. De canon is gebaseerd op de erfpachtgrondwaarde en bedraagt 2,39%. De erfpachtgrondwaarde is € 3,5 miljoen. Voor de opstallen is de bv aanvullend € 2.277.000 verschuldigd. Omdat de erfpachtrechten een commerciële bestemming krijgen, heeft de gemeente Amsterdam bepaald dat de erfpachtrechten vooraf ineens moeten worden afgekocht voor de erfpachtgrondwaarde, dus € 3,5 miljoen. In een andere zaak gaat het om verkrijging van een onroerende zaak met opstallen waarbij de jaarlijkse canon is vastgesteld op € 76.480. Deze canon bedraagt 2,39% van de erfpachtgrondwaarde van € 3,2 miljoen en dat was ook de afkoopwaarde. Voor de opstallen bij deze verkrijging was nog eens € 2.817.000 verschuldigd.

Verschuldigde overdrachtsbelasting

De Belastingdienst heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting bepaald op € 346.620 (6% van (€ 3.500.000 en € 2.277.000)), respectievelijk op € 361.020 (6% van (€ 3.200.000 en € 2.817.000)). De verkrijgers menen dat voor de maatstaf de eeuwigdurende erfpacht het uitgangspunt moet zijn. Voor de afgekochte erfpachtrechten nemen zij 17 maal de jaarlijkse canon in aanmerking. Bij een jaarlijkse canon van € 83.650, respectievelijk € 76.480, bedraagt de maatstaf dan € 1.422.050 (17 x € 83.650), respectievelijk 1.300.160 (17 x € 76.480). De verkrijgers maken bezwaar tegen de door de Belastingdienst bepaalde overdrachtsbelasting. Zij berekenen de verschuldigde overdrachtsbelasting op € 221.943 (6% van € 1.422.050 +2.277.000)), respectievelijk € 247.029 (6% van (€ 1.300.160 + € 2.817.000)). De Belastingdienst wijst beide bezwaren af.

Rechtbank Noord-Holland

Rechtbank Noord-Holland heeft op 20 december 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10110 en ECLI:NL:RBNHO:2020:10111) uitspraak gedaan in deze zaken. Zie ook ‘Overdrachtsbelasting over erfpachtgrondwaarde’. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbenden ongegrond verklaard. Het economische resultaat van de erfpachtakten stemt volgens de rechtbank volledig overeen met een canonvrij eeuwigdurend erfpachtrecht tegen een eenmalige betaling van € 3,5 miljoen, respectievelijk € 3,2 miljoen. De door de Belastingdienst berekende overdrachtsbelasting is daarom op het juiste bedrag vastgesteld.

Hof Amsterdam

Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2022:369 en ECLI:NL:GHAMS:2022:370) heeft op 27 januari 2022 in beide zaken in hoger beroep uitspraak gedaan. Zie ook ‘Afkoopsom eeuwigdurende canon basis overdrachtsbelasting’. Het hof heeft de hoger beroepen ongegrond verklaard. Het hof onderschrijft de motivering van de rechtbank. Daarnaast geeft het hof aan de hand van de feiten aan dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad een erfpachtrecht te vestigen tegen betaling van een periodieke canon. Partijen hebben van meet af aan de bedoeling gehad om een canon-vrij eeuwigdurend erfpachtrecht overeen te komen, welk recht door belanghebbende is verkregen tegen vooruitbetaling van € 3,5 miljoen, respectievelijk € 3,2 miljoen. De erfpachtcanon zoals genoemd in de erfpachtovereenkomst is nooit verschuldigd geweest. Het is slechts een rekengrootheid, afgeleid uit de waarde van de grond.

Conclusie A-G Wattel

A-G Wattel heeft voor beide zaken een conclusie genomen (ECLI:NL:PHR:2022:916). De A-G vraagt zich af waarom de gemeente Amsterdam voor deze constructie heeft gekozen en niet gelijk de volle eigendom van de gronden met opstallen heeft verkocht. Hij vermoedt dat een en ander te maken heeft met de voorwaarden die de gemeente aan de verkrijger wil opleggen. Mogelijk kan de gemeente via privaatrechtelijke erfpachtvoorwaarden haar wensen voor het gebruik van de onroerende zaak beter realiseren dan via de publiekrechtelijke weg. De A-G acht het geenszins onbegrijpelijk dat het hof uit de akten heeft afgeleid dat de jaarlijkse erfpachtcanon rechtens noch feitelijk verschuldigd is geworden. Partijen hebben nooit de bedoeling gehad om een periodieke canon overeen te komen. Partijen hebben juist de bedoeling gehad een canon-vrij eeuwigdurend erfpacht recht tegen betaling van de grondwaarde. De A-G adviseert de Hoge Raad beide cassatieberoepen ongegrond te verklaren met toepassing van art. 81 Wet RO.

Hoge Raad

De Hoge Raad heeft op 18 november 2022 in beide zaken (ECLI:NL:HR:2022:1683 en ECLI:NL:HR:2022:1684) de cassatieberoepen ongegrond verklaard met toepassing van art. 81 Wet RO.

Wet: art. 9 en 11 WBRV, art. 2 Uitv besl RV en onderdeel c bijlage

Bron:

Rechtbank Noord-Holland 20 december 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10110, HAA 18/4832

Rechtbank Noord-Holland 20 december 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10111, HAA 18/4833

Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:369, 20/00796

Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:370, 20/00797 (niet gepubliceerd)

Parket bij de Hoge Raad 10 oktober 2022, ECLI:NL:PHR:2022:916, 22/00697 en 22/00698

Hoge Raad 18 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1683, 22/00697

Hoge Raad 18 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1684, 22/00698

Filed Under: BTW & overdrachtsbelasting, Fiscaal nieuws, Nieuws, Vastgoed, Verdieping

Reageer
Vorige artikel
Uitspraak CBb over onterecht afwijzen TVL leidt niet tot herziening eerdere besluiten
Volgende artikel
100% hypotheekrente betaald, slechts 50% aftrek

Reader Interactions

Gerelateerde berichten

ovb bij appartement in kantoorgebouw

Intensivering kostenverhaal als alternatief voor planbatenheffing bij gebiedsontwikkeling

Publieke investeringen in gebiedsontwikkeling moeten beter worden bekostigd uit de waardestijging van grond. Minister Keijzer kiest voor intensivering van het bestaande kostenverhaal boven invoering van een nieuwe planbatenheffing.

international transport

KGS kwalificatie als tussenhandelaar

De Kennisgroep omzetbelasting heeft een vraag beantwoord over de kwalificatie als tussenhandelaar.

wegwerkzaamheden

KGS reikwijdte verleggingsregeling

De Kennisgroep omzetbelasting heeft vragen beantwoord over de reikwijdte van de verleggingsregeling en de toepassing van die regeling in twee casussen.

btw

Geen volledig recht op btw-aftrek bij vermogensbeheer effectenportefeuille

De rechtbank oordeelt dat een bv geen recht heeft op volledige aftrek van voorbelasting voor het vermogensbeheer van haar effectenportefeuille en de algemene kosten, omdat deze portefeuille geen rechtstreeks, duurzaam en noodzakelijk verlengstuk vormt van de belaste adviesdiensten.

fiscale knelpunten pensioen

Pensioenfonds geen gemeenschappelijk beleggingsfonds door ontbreken beleggingsrisico deelnemers

De rechtbank oordeelt dat een pensioenfonds niet als gemeenschappelijk beleggingsfonds kwalificeert, omdat de deelnemers geen beleggingsrisico lopen. De vrijstelling voor vermogensbeheerdiensten is daarom niet van toepassing.

Geef een reactie Reactie annuleren

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Primary Sidebar

Opleidingen

Online cursus Eindejaarstips

Masterclass Vastgoedfiscaliteiten

Stoomcursus Vastgoedrekenen en -financieren

Masterclass in de Eigenwoningregeling

Masterclass Overdrachtsbelasting

Opleidingen

PE-pitstop Btw en de Horeca- & Recreatiesector

Online cursus Btw en de verleggingsregeling

Masterclass Btw-processen in SAP S/4HANA

Nationaal Congres BelastingZaken 2025

Masterclass Overdrachtsbelasting

AGENDA

Cursus ESG Reporting & Datamanagement

ESG Essentials

Certified ESG Management

Masterclass Pillar 2 – Wet minimumbelasting 2024 (Pijler 2)

Online cursus Samenhang testament, statuten & aandeelhoudersovereenkomst bij bedrijfsopvolging

AI Governance & Compliance: Veilige toepassing van AI in juridische/fiscale praktijk

Geavanceerd prompten voor fiscalisten

Masterclass AI, GenIA-L, ChatGPT en Copilot in de Fiscale Praktijk

Online cursus Pillar 2: Wet Minimumbelasting 2024 (Pijler 2)

Online cursus AI, GenIA-L, ChatGPT en Copilot in de Fiscale Praktijk

Meer opleidingen

Footer

  • Fiscaal nieuws
  • Opleidingen
  • Kennisbank
  • Vacatures
  • Over ons
  • Adverteren op Taxence
  • NDFR
  • JES! (ESG producten)
  • Fiscaal en meer
  • Addify
  • Tax Talks
  • Register Estate Planners (REP)
  • Contact
  • Linkedin
  • X
  • Facebook
  • Aanmelden nieuwsbrief
  • Naar Lefebvre Sdu Webshop

Taxence is een uitgave van
Lefebvre Sdu
Maanweg 174
2516 AB Den Haag

Powered by Lefebvre Sdu

  • Disclaimer
  • Privacy Statement en Cookiebeleid
lefebvre SDU

Het laatste nieuws van
Taxence in je mail?


Wilt u een correct e-mailadres invullen?

Inschrijving bevestigen

We hebben u een e-mail gestuurd met daarin een bevestigingslink. Nadat u op deze link heeft geklikt is uw inschrijving bevestigd. Indien u binnen 15 minuten geen e-mail in uw inbox aantreft, controleer dan alstublieft uw spam folder.

Jouw inschrijving is voltooid

Hartelijk dank voor jouw inschrijving voor nieuwsbrief Taxence. Je ontvangt binnenkort jouw eerste nieuwsbrief. Indien je je wilt afmelden kun je gebruik maken van de afmeldlink die in elke nieuwsbrief is opgenomen.

×