De wetgever wil het maximale aftrekbare rentesaldo verder beperken voor vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed.
Generieke renteaftrekbeperking
Sinds 1 januari 2019 bevat de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 een generieke renteaftrekbeperking. In de praktijk staat deze renteaftrek bekend staat onder de naam earningsstrippingmaatregel. De maatregel houdt in dat een bv per saldo over een belastingjaar niet meer dan 20% van haar gecorrigeerde winst mag aftrekken. De gecorrigeerde winst van een bv is grofweg gezegd de fiscale winst vóór interest, belastingen, afschrijvingen en waardeverminderingen. In de praktijk gebruikt men hiervoor vaak de Engelse term ‘earnings before interest, tax, depreciation and amortisation’, afgekort EBITDA. Het maximum van 20% van de EBITDA mag men vervangen met € 1 miljoen als dat meer is.
Rentebegrip
Voor de earningsstrippingsmaatregel moet men het begrip rente overigens ruim nemen. De kosten die een bv maakt om rente- of valutarisico’s af te dekken tellen in dit verband bijvoorbeeld ook als rentelasten. Maar ook valutaresultaten met betrekking tot de geldleningen en resultaten op instrumenten om rente- en valutarisico’s af te dekken tellen als rentelasten.
Voortwentelen van rentesaldo
De bv kan het deel van de renteaftrek dat zij als gevolg van de earningsstrippingmaatregel niet mag aftrekken, voortwentelen naar het volgende fiscale boekjaar. De Belastingdienst stelt in een beschikking het bedrag van het voort te wentelen saldo aan renten vast. Men kan eventueel in bezwaar gaan tegen deze beschikking. Onder bepaalde voorwaarden kan de inspecteur de beschikking herzien. Ook in het jaar waarin het voort te wentelen rentesaldo wordt verrekend, geldt het maximum. Het is dus mogelijk dat opnieuw een voortwenteling van de renteaftrek plaatsvindt. Een verrekening van voortgewentelde rentesaldi vindt plaats in de volgorde waarin de rentesaldi zijn ontstaan. Het oudste rentesaldo wordt dus het eerst verrekend. Daarnaast stelt de inspecteur in een voor bezwaar vatbare beschikking vast welk saldo aan renten is verrekend met de winst van een belastingjaar.
Belangrijke belangenwijziging
Is in vergelijking met het oudste jaar, waarvan een saldo aan renten nog niet volledig is afgetrokken, het belang in de bv voor 30% of meer gewijzigd? Dan vindt geen voortwenteling meer plaats van een rentesaldo dat vóór de belangenwijziging is ontstaan naar de periode na de belangenwijziging. Het rentesaldo dat in het jaar van de belangenwijziging na die belangenwijziging is ontstaan, telt evenmin mee voor de berekening van de winst in dat jaar vóór de belangenwijziging.
Opknipgedrag
Veel bv’s die vastgoed exploiteren lenen grote bedragen om hun activiteiten te financieren. Voor zulke lichamen bestaat een prikkel om de effecten van de earningsstrippingmaatregel te beperken. In de praktijk weten sommige lichamen dit te bereiken door met vreemd vermogen gefinancierde investeringen op te knippen over verschillende vennootschappen. Daarbij alloceren zij de rentelasten zodanig dat het saldo van de rentelasten en rentebaten onder de € 1 miljoen blijft. De Belastingdienst ziet dit in de praktijk bijvoorbeeld gebeuren ten aanzien van investeringen door vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed.
Voorgestelde aanpassing van het maximum
De wetgever wil dit opknipgedrag bestrijden door het maximum aan het rentesaldo in de earningsstrippingmaatregel voor vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed te verlagen. Het is zelfs mogelijk dat de wetgever zal besluiten om in deze situatie het maximum op nihil te stellen. Dat zou betekenen dat vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed alleen een verschuldigde rente kunnen aftrekken voor zover daar een ontvangen rente tegenover staat. Het is de bedoeling dat deze maatregel in het Belastingplan 2025 belandt.
Wet: art. 15b, 15ba, 15bb en 15bc Wet Vpb 1969
Bron: Voorjaarsnota 2024, 15 april 2024
Meerdaagse opleiding vastgoedfiscaliteit
Er is steeds meer vraag naar vastgoedadvies. Met deze volledig geactualiseerde opleiding, verzorgd door vier experts, ontwikkel je een grondig begrip van de huidige vastgoedfiscaliteiten.
Adviesthema’s
1. Herinvesteringsreserve
2. (Her)ontwikkelen/vernieuwen
3. Afschrijven en afwaarderen
4. Onderhoudsvoorzieningen
5. Privétransacties in vastgoed
6. Duurzaamheidsinvesteringen
Geef een reactie