Behoren sloop- en verbouwingswerkzaamheden die zijn verricht tot het moment waarop een bedrijfspand juridisch wordt geleverd tot de door een verkoper jegens de koper overeengekomen prestatie? Dan is het geleverde geen gebouw meer, maar slechts een basis voor een (nieuw) te vervaardigen onroerende zaak. Die levering is van rechtswege belast met omzetbelasting. Met een reactie van drs. Reinout van Haperen.
Een B.V. sloot een koopovereenkomst voor een perceel grond en het daarop staande bedrijfsgebouw. Aanvankelijk waren de verkoper en de B.V. van mening dat de levering was vrijgesteld van omzetbelasting. Later werd een aanvullende overeenkomst gesloten waarin stond dat de verkoper op verzoek van de koper meewerkte het verkochte voor rekening van de koper geheel of gedeeltelijk te slopen voordat levering plaatsvond. Daarvoor moest de koper wel een bankgarantie afgeven, omdat het risico van het verkochte bij de verkoper bleef tot het moment van juridische levering. In geschil bij de Hoge Raad is of de levering van rechtswege is belast met omzetbelasting. Voor de verschuldigdheid van omzetbelasting is volgens de Hoge Raad van belang wat het voorwerp van levering is. Betreft de levering het oude bedrijfspand of een gebouw dat wordt overgedragen vóór, op of uiterlijk twee jaar na eerste ingebruikneming ervan. De Hoge Raad oordeelt dat voor de beoordeling wat de verkoper aan de B.V. levert ook in aanmerking moet worden genomen in hoeverre de sloopwerkzaamheden en/of vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper zijn verricht of door of voor rekening van de B.V. De zaak wordt verwezen naar Hof Den Bosch. Dit hof moet onderzoeken of de sloop- en verbouwingswerkzaamheden aan het bedrijfspand behoren tot de door de verkoper jegens de B.V. overeengekomen prestatie. Is dat het geval, dan kan het oude bedrijfspand niet meer als zodanig worden gebruikt door de B.V. Het aan de B.V. geleverde, vast met de grond verbonden, (bouw)werk kan dan uitsluitend dienen als basis voor een nieuw te vervaardigen onroerende zaak. Daardoor is sprake van een btw belaste levering. Komen de sloop- en verbouwingswerkzaamheden voor rekening en risico van de B.V. dan is sprake van een met overdrachtsbelasting belaste levering.
Reactie drs. Reinout van Haperen
Taxence vroeg drs. Reinout van Haperen, als zelfstandig fiscalist verbonden aan vastgoedbedrijven en non-profitinstellingen, om een reactie op deze conclusie.
'Het bijzondere van het realiseren van ‘in wezen nieuwbouw’ is dat er een oud gebouw is en dat door het samenstel van handelingen op een bepaald moment een nieuw gebouw ontstaat conform artikel 11 lid 1-a Wet OB. In tegenstelling tot reguliere sloop-nieuwbouwprojecten is er tussentijds geen sprake van bouwterrein. Wanneer de grond bouwterrein wordt weet je dat je het kantelpunt passeert van overdrachtsbelasting naar omzetbelasting. Bij de verbouwsituaties is dit duidelijke kantelpunt er niet. De HR verwijst de procedure naar Hof Den Bosch en geeft daarbij al een duidelijke richting mee: als er gesloopt is voor rekening en risico van verkoper dan is er sprake van een met omzetbelasting belaste levering. Indien dit niet het geval is, is er sprake van de levering van een gebouw, vrijgesteld van omzetbelasting. Naar mijn mening zou de feitelijke situatie leidend moeten zijn en niet de intentie van koper en verkoper. Daarin wijkt Don Bosco juist af. Bij DB was de feitelijke situatie een niet met omzet belaste levering, maar de intentie van partijen zorgde ervoor dat dit alsnog in de OB-sfeer kwam. In dit arrest staat de feitelijke situatie op het moment van levering niet ter discussie en op basis van de wet OB zou je verwachten dat het een met omzetbelasting belaste levering zou zijn. Toch lijkt de Hoge Raad hier de intentie boven de feitelijke situatie te stellen. Partijen lijken hier gestraft te worden voor de ‘klungelige’ manier waarop e.e.a. in contracten is geregeld. Hoewel begrijpelijk, dit heeft zich allemaal afgespeeld voor de arresten Don Bosco, Komen en zonen en Maasdriel, benadruk ik hier dat in dergelijke contracten altijd de opdracht en het risico bij verkoper moet liggen. Partijen moeten de kosten hiervoor verdisconteren in de koopprijs.'
Wet: art. 11, lid 1, letter a, ten eerste Wet OB 1968, art. 15, lid 1, letter a, WBR
Meer informatie: Hoge Raad 5 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1866
Geef een reactie